Оценка рыночной стоимости

Важный материал на тему: "Оценка рыночной стоимости" с профессиональной точки зрения. Если возникнут вопросы, вы всегда их можете задать дежурному юристу.

Оценка квартиры

Акция: стоимость оценки квартиры (доли, части) от 2 500 руб !
Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера.
Звоните: +7 (495) 54-54-857
Общие условия проведения акции — здесь

Мы гарантируем вам возврат 100% оплаченной суммы за услуги, в случае, если вы получите мотивированный отказ в принятии нашего отчета в банке, у нотариуса и т.д.

Независимая оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости на конкретную дату.

Сроки и стоимость рыночной оценки квартиры

Стоимость услуг по оценке квартир в г. Москва зависит от нескольких факторов. Обратите внимание, что иногда в нашей компании проводятся акции по снижению стоимости оценочных услуг.

Стандартный срок оказания услуг — 2-3 рабочих дня. Минимальный срок оказания услуг – 1 (один) рабочий день.

* Более подробно о стоимости услуг, а так же о необходимых документах и условиях работы Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

Выберите соответствующий раздел для того, чтобы узнать цену услуг, либо позвоните нам и мы поможем Вам определиться с конечной ценой вашего заказа. Стоимость оценки квартиры :

Документы, необходимые для оценки квартиры, доли в квартире, комнаты, и т.п.

В общем случае вам понадобятся:

  • паспорт заказчика (копия первой страницы и прописки);
  • правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации права, либо документ о приватизации);
  • документы БТИ: поэтажный план И экспликация, либо кадастровый или технический паспорт, (если есть в наличии).

В каждом конкретном случае, пожалуйста, уточняйте перечень необходимых документов у наших оценщиков. Детально комплекты документов для каждого случае представлены на этой страницедокументы, необходимые для оценки жилой недвижимости

Банки, принимающие наш отчет

Более подробно об этом направлении нашей деятельности вы можете узнать на странице оценка квартиры для банка. Полный перечень банков, принимающих отчеты нашей компании находится на странице «Перечень банков». Строго говоря, отчет об оценке должен принять любой банк, куда вы обратились.

Мы гарантируем вам возврат 100% оплаченной суммы за услуги, в случае, если вы получите мотивированный отказ в принятии нашего отчета в банке.

Стоимость, руб. Сроки, р.д.*
Оценка квартиры от 4000 новая цена от 2 500
Оценка комнаты в квартире от 4000 новая цена от 2 500
Оценка доли в квартире от 4000 новая цена от 2 500
Оценка квартиры в новостройке (на квартиру ещё не оформлено право собственности) от 4000 новая цена от 2 500
Оценка квартиры в таунхаусе от 8000 новая цена от 5 500
Мы аккредитованы при
ОАО «Сбербанк России»
Наши отчеты принимает ОАО «Газпромбанк»
Наши отчеты принимает АО «Райффайзенбанк»

Мы аккредитованы при ПАО АКБ «Металлинвестбанк»

Мы аккредитованы при ПАО АКБ «Связь-Банк»

Полный перечень банков, принимающих наши отчеты об оценке, находится тут.

Зачем нужна независимая оценка квартиры

В основном, к оценке жилплощади прибегают в следующих случаях:

  1. Кредитования, т.е. предоставления недвижимости в качестве залога при получении кредита, в том числе и по ипотеке или в случае рефинансирования существующего кредита
  2. Совершения сделки купли – продажи
  3. Страхования
  4. Предоставления в судебные органы (решения имущественных споров)
  5. Вступления в права наследства
  6. Предоставление в органы опеки и соц обеспечения
  7. Предоставление в посольство (для подтверждения стоимости имущества)
  8. Составления брачного контракта/договора
  9. и т.п.

Частные случаи оценки

В каждом конкретном случае оценка стоимости квартиры имеет свои особенности. Вы можете более подробно узнать о них, перейдя на страницы следующих услуг оценки:

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке квартиры

Отчет о независимой оценке квартиры выполняется в строгом соответствии с требованиями, предъявляемыми законом об оценочной деятельности, стандартам оценки, прочим нормативным актам и содержит следующие основные разделы:

  1. Общие сведения об оценщике и заказчике
  2. Описание методологии проведения процедуры
  3. Описание объекта оценки (квартиры, комнаты и т.п.)
  4. Анализ рынка жилой недвижимости
  5. Расчет рыночной стоимости квартиры
  6. Фотографии объекта
  7. Приложения (документы на объект оценки, распечатки источников информации и т.п.)

Отчет должен быть пронумерован, прошит и скреплен печатью компании, в приложениях к отчету должны находиться копии документов оценочной компании:

  1. Копии документов на оценщика (диплом, свидетельство о членстве в СРО, свидетельства о повышении квалификации)
  2. Копия полиса страхования гражданской ответственности оценщика
  3. Прочие документы (на усмотрение компании): Свидетельство об образовании юридического лица, свидетельство о членстве в прочих организациях и т.п.

Помимо этих документов так же в приложении могут быть различные сертификаты, свидетельства и т.п.

Отчет о независимой оценке имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением стоимости имущества, размера компенсационных выплат.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Рыночная оценка квартиры в Москве учитывает все особенности и детали, влияющие на стоимость, а именно:

Местоположение оцениваемого объекта недвижимости:

  1. Округ, микрорайон Москвы
  2. Местоположение в микрорайоне
  3. Преобладающая застройка микрорайона
  4. Транспортная доступность *
  5. Обеспеченность общественным транспортом *
  6. Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).
  7. Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры *
  8. Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
  9. Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона
  10. Состояние прилегающей территории *

Состояние жилого дома, где находится квартира:

  1. Тип здания
  2. Год постройки
  3. Материал наружных стен
  4. Материал перекрытий
  5. Состояние жилого дома *
  6. Техническое обеспечение здания
  7. Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж
  8. Количество этажей в доме
  9. Состояние подъезда *

* — факторы оценки, которые носят субъективный характер

Характеристики оцениваемой квартиры:

  1. Этаж расположения
  2. Площадь, кв. м: общая/жилая
  3. Кол-во комнат, их площадь, кв. м
  4. Площадь кухни, кв. м
  5. Санузел
  6. Высота потолков, м
  7. Лоджия (балкон)
  8. Вид из окон
  9. Слаботочное обеспечение
  10. Дополнительные системы безопасности
  11. Состояние объекта
  12. Видимые дефекты внутренней отделки
  13. Данные о перепланировке

[2]

В зависимости от сочетания этих и других качеств вашей собственности опытный оценщик произведет расчет рыночной стоимости жилой недвижимости.

Читайте так же:  Переход из негосударственного пенсионного фонда в государственный

Вам могут потребоваться следующие услуги по оценке, подробнее о которых можно почитать в соответствующих разделах сайта:

Если Вы хотите оценить квартиру, то Вы можете обратится к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Оценка рыночной стоимости

При любых операциях с имуществом, у участников сделки возникает вопрос о реальной стоимости объекта договора. Квартира, машина, или земельный участок — зная рыночную цену, можно не только максимально быстро провести сделку, но и сэкономить время и силы.

Случаи, когда требуется оценка стоимости автомобиля:

Вопреки распространенному мнению, рыночная оценка стоимости автомобиля требуется не только при покупке – продаже транспортного средства. Профессиональный анализ стоимости не является необходимым условием и часто применяется при операциях с дорогостоящими автомобилями. Однако, возможны ситуации, при которых оценка автомобиля обязательна.

Разрешение спорных ситуаций со страховыми компаниями.

Не редко при оценке убытков по полисам ОСАГО и КАСКО, страховые компании намерено занижают стоимость пострадавшего транспортного средства. Для того чтобы получить справедливую выплату, необходимо предъявить акт оценки стоимости автомобиля.

При разделе совместно нажитого имущества.

При банкротстве физических и юридических лиц.

Последние кризисные годы сложно сказались на экономике в целом. Не только предприятия, но и частные лица не могут выполнять условия по кредитным договорам. В ряде случаев, банкротство — единственный разумный цивилизованный выход из ситуации. При проведении процедуры банкротства необходима экспертиза собственности. Если в списке имущества находится автомобиль, его оценку проводят в первую очередь.

При реализации автомобиля, находящегося на балансе у юридического лица.

Если при операциях с купли-продажи автомобилей частными лицами, независимая оценка – дело добровольное, то в случае, если одной из сторон сделки является юридическое лицо, ситуация иная. Заключение о рыночной стоимости автомобиля необходимо при регистрации права, а так же для составления бухгалтерских отчетностей.

При оформлении наследства.

Проведение оценки рыночной стоимости автомобиля необходимо даже в тех случаях, когда наследник всего один и судебные споры не предусмотрены. Согласно действующему законодательству, оценка рыночной стоимости автомобиля необходима для расчета нотариальной пошлины.

Как проводится оценка:

Существует три базовых метода оценки собственности: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из них имеет свои особенности и нюансы. И только комбинирование этих методов позволяет найти решение, максимально отображающее реальную картину. Важно, когда оценка проводится профессионалами. При анализе, они дают обоснование каждого пункта оценки. Для проведения аналитических работ требуется предоставить следующие данные:

  • наименование ТС (модель, марка, год выпуска, заводской номер, серия и инвентарный номер).
  • технические характеристики (мощность, масса, пробег).
  • технический паспорт, сервисная книжка.
  • информация о вводе в эксплуатацию, количеству собственников и сроке пробега по РФ.

Те же методы, принципы оценки и документы, требуются для экспертизы рыночной стоимости яхт, грузового транспорта и транспортных средств специального назначения.

Оценка рыночной стоимости автомобиля, востребованная услуга, как для юридических, так и для физических лиц. На результат оценки может влиять несколько факторов. Следует понимать, что для проведения глубокой и объективной оценки, требуется время. Поэтому, если вам предлагают выполнить работы быстро и очень дешево, задумайтесь, насколько объективный и достоверный документ вы получите в итоге.

Рыночная оценка

Что такое рыночная оценка?

Рыночная оценка — это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

[3]

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании

Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

  • земельные участки
  • объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
  • объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
  • объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
  • инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
  • объекты незавершенного строительства
Читайте так же:  3-ндфл для ип на осно

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

  1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
  2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
  3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
  4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
  5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
  6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
  7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
  8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

[1]

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается цена на объект, с которой согласны и продавец, и покупатель и которая установлена в условиях свободной конкуренции. ФЗ №135 отмечает, что на формирование рыночной стоимости не оказывают влияния чрезвычайные обстоятельства – о рыночной стоимости можно говорить, когда:

  • Стороны договора купли-продажи осведомлены о предмете сделки и руководствуются собственными интересами.
  • Принуждения к заключению сделки со стороны третьего лица не было.
  • Объект представлен на открытом рынке с помощью оферты, типичной для схожих объектов.
  • Платеж имеет денежную форму.

Оценка рыночной стоимости организуется в отношении таких объектов, как недвижимость, бизнес, авто, пакет ценных бумаг.

В каких случаях необходимо определять рыночную стоимость?

ФСО №2 включает перечень случаев, когда необходимо произвести оценку объекта с привлечением компетентного оценщика:

  • При отчуждении объекта для государственных нужд.
  • При банкротстве предприятия, когда за счет имущества гасится задолженность перед кредиторами.

  • Когда имущество используется в качестве обеспечения ссуды (актуально для ипотечного займа).
  • Когда новый учредитель организации вносит в уставный капитал не денежный вклад.
  • Когда по рекомендации совета директоров организации приобретается пакет ценных бумаг.

Рыночная стоимость: методики расчета

Существует несколько подходов к расчету рыночной цены объекта:

Читайте так же:  Ответственность работодателя за задержку выдачи трудовой книжки

  • Методсравнительных продаж. Объект сравнения сопоставляется с другими, схожими по характеристикам объектами, рыночные цены которых уже известны. Сравнительный подход используется для многих объектов, например, недвижимости, пакета акций, предприятия, и считается наиболее распространенным (используется в 90% случаев). Критерии отбора объектов для сопоставления выявляются в зависимости от вида самого объекта – например, если происходит оценка бизнеса, такими критериями являются этап жизненного цикла, численность персонала, вид реализуемых или производимых товаров, местоположение. Преимуществом подхода является достоверность – считается, что этот метод максимально учитывает сложившуюся на рынке ситуацию.
  • Затратный метод базируется на определении уровня издержек, которые понесет владелец при замещении или восстановлении объекта. Учитываются возможные затраты на воспроизводство (создание точно такого же объекта) и на замещение (создание объекта, способного выполнять те же функции). Затратный метод также классифицируется на два подвида: метод оценки чистых активов (основывается на оценке всех статей активов и обязательств) и ликвидационныйметод, применимый, например, для оценки обанкротившихся фирм.
  • Доходный метод основывается на расчете рыночной цены исходя из доходов, которые объект способен в дальнейшем принести владельцу. Доходный метод чаще всего используется для оценки бизнеса или пакета ценных бумаг. Главная трудность такого подхода заключается в формировании обоснованного прогноза ставки дисконтирования и денежного потока, поэтому специалист-оценщик должен быть хорошо знаком с отраслью, к которой принадлежит фирма. Минусом доходного метода считается использование сведений бухучета, которые способны фальсифицировать реальные стоимостные показатели.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

В отечественной практике взаимоотношений сторон гражданского оборота существенное значение отводится определению действительной стоимости тех или иных вещей или же прав требований. Среди всех возможных вариантов анализа наиболее часто встречается определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Данное обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов.

Принципы определения рыночной цены

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что рыночной стоимостью является максимально вероятная продажная цена имущества в условиях открытого рынка и конкуренции.

Согласно же ст. 5 указанного выше акта нормотворчества оценка рыночной стоимости может производиться в отношении недвижимых вещей.

Вне зависимости от предмета, показатели которого определяются специалистом, соответствующее исследование проводится на основании договора, который обязательно должен содержать следующие сведения:

  • цель оценки;
  • вид показателя, подлежащего расчету;
  • описание недвижимости, рыночная стоимость которой рассчитывается;
  • размер вознаграждения, выплачиваемого оценщику;
  • момент определения рыночной цены;
  • информация о страховании ответственности специалиста;
  • название СРО, в которой состоит эксперт;
  • перечень стандартов, которыми руководствуется исполнитель;
  • информация и обстоятельства наступления дополнительной ответственности оценщика;
  • если стороной соглашения является организация, от имени которой работает эксперт, то в договоре надо указать информацию о страховании ответственности такого юрлица.

Для признания законным отчета об определении рыночной стоимости в соглашении надо сделать отметку о независимости организации-оценщика.

Если исполнителем работ является предприятие, то в договоре необходимо указать поименный перечень тех экспертов, которые будут производить расчеты.

Указанные выше предписания применяются как к случаям определения цены недвижимых и движимых вещей, прав требования, так и при расчете рыночной стоимости акций, облигаций, векселей, иного имущества.

Оценка недвижимости

Частью 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ установлено, что требования к конкретной оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов.

Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия или оценке иного имущества.

Любые мероприятия по определению цены анализируемого здания, строения, помещения или земельного участка должны начинаться только после составления задания на оценку.

В процессе выполнения работ по определению стоимостных показателей недвижимости эксперт может руководствоваться:

  • сравнительным подходом;
  • доходным методом;
  • затратным способом.

Вне зависимости от применяемого алгоритма исследования задачей оценки может быть определение рыночной стоимости недвижимости или установление кадастровой, ликвидационной, инвестиционной цены.

Следует подчеркнуть, что каждый специалист самостоятельно определяет:

  • подход к выполнению работ;
  • применяемые методы;
  • объем проводимых исследований.

Экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия или физического лица заканчивается составлением отчета оценщика. Итоговый документ содержит указание на рыночную цену исследуемого объекта, а также может отражать стоимостной диапазон, в границах которого могут находиться искомые значения.

Кроме того, итоговый документ должен содержать формулу расчета рыночной стоимости. Облигации, акции, иное имущество и права, являющиеся предметом экспертизы, оцениваются по аналогичным правилам и принципам.

Методология оценки рыночной стоимости

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

  • страхования объекта;
  • его залога;
  • внесения участка в уставный капитал предприятия;
  • приобретения земли;
  • в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Читайте так же:  Нулевая декларация по налогу на прибыль

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

  • полезность участка;
  • рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
  • искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
  • итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
  • рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

  • описание земельного участка;
  • на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
  • фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
  • общее описание рынка земельных участков;
  • определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

  • методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
  • способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
  • затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.

Как рассчитать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • На основании имущества организации.
  • На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

  • при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
  • если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
  • при всех типах изменения собственности ­– продаже предприятия или его части;
  • при всех способах реструктуризации;
  • если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
  • при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
  • при совершении страхования предприятия;
  • и др.

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

  • модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
  • уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
  • выявление «слабых мест» с целью их усиления;
  • поиск выгодных инвестиций;
  • создание привлекательной базы для инвесторов;
  • анализ платежеспособности предприятия;
  • выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Читайте так же:  Положение о вахтовом методе

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

  • Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
  • Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
  • Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
  • Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
  • Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.

Также следует отметить следующие принципы:

  • Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
  • Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
  • Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
  • Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
  • Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

  1. Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
  2. Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
  3. Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Какие факторы влияют на рыночную стоимость?

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Нужно это для увеличения прибыли. Однако доход увеличится только в перспективе.
  5. Существующие ограничения. К примеру, это могут быть ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.

Источники


  1. Практика адвокатской деятельности. Практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2015. — 792 c.

  2. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.

  3. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
  4. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
  5. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
Оценка рыночной стоимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here