Налоги с продажи имущества ип

Важный материал на тему: "Налоги с продажи имущества ип" с профессиональной точки зрения. Если возникнут вопросы, вы всегда их можете задать дежурному юристу.

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности». 1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

Читайте так же:  Заявление о повышении зарплаты, образец

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/[email protected]).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

КонсультантПлюс:Форумы

Страницы: 1

#1 04.03.2012 17:15:27

продажа нежилого помещения ИП

Какие налоги уплачиваются при продаже нежилого помещения (магазина).
Я являюсь ИП с 2002 года, код по ОКВЭД розничная торговля продуктами. Облагаюсь только ЕНВД.
Помещение магазина было куплено в 2008году и зарегистрировано в юстиции на меня как на физ. лицо. В нем я веду свою торговую деятельность (розничная торговля продуктами питания).
В 2012 году планирую продать помещение магазина, пожалуйста подскажите какие налоги необходимо заплатить?

#2 05.03.2012 09:35:51

Re: продажа нежилого помещения ИП

1. Поступления от продажи здания магазина не могут рассматриваться в качестве доходов от деятельности, облагаемой ЕНВД.
2. Доходы, получаемые физическими лицами, от продажи иного имущества, находившегося в собственности три года и более, не облагаются НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Однако положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами — ИП от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Имущественным вычетом ИП вправе воспользоваться только в отношении доходов от продажи имущества, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.
Названное ограничение обоснованно, поскольку ст. 221 НК РФ ИП предоставлено право на получение профессионального налогового вычета по доходам от осуществления предпринимательской деятельности.

Вместо права на имущественный налоговый вычет ИП, предоставлено право на получение профессиональных налоговых вычетов и уменьшение своей налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов.
Если налогоплательщик не может документально подтвердить произведенные расходы, профессиональный налоговый вычет предоставляется по нормативу — 20% от общей суммы полученного индивидуальным предпринимателем дохода.
В этом случае нужно смотреть, перешел предприниматель на УСНО или нет.
Если применяется общая система или спецрежим в виде ЕНВД (что в данном случае не имеет никакого значения), то возникает обязанность по уплате не только НДФЛ, но и НДС.

#3 05.03.2012 12:42:50

Re: продажа нежилого помещения ИП

Спасибо Вам за помощь! Хотел еще уточнить, на момент продажи у меня будет свидетельство о прекращении деятельности в качестве ИП. Буду ли я признан при продаже помещения физ. лицом и какие налоги в таком случае?

#4 05.03.2012 13:29:19

Re: продажа нежилого помещения ИП

#5 05.03.2012 14:35:08

Re: продажа нежилого помещения ИП

Большое Вам спасибо!

#6 23.11.2014 18:28:56

Re: продажа нежилого помещения ИП

подскажите пожалуйста. продала нежилое помещение которое было в собственности более 8 лет. нежилое помещение использовалось в качестве магазина по продаже промышленных товаров. данное помещение было куплено на два хозяина (долевое), а на меня оформлено ИП. в 2011 году я закрыла ИП и в 2013 году совместно со вторым хозяином продали помещение. перед продажей проконсультировались в налоговой инспекции по вопросу будет ли облагаться налогом сумма с продажи помещения, нас убедили что нет., поэтому в договоре купли продажи указали полностью сумму 2500000 руб., вчера пришло письмо из налоговой с требованием уплатить налог 13 процентов с суммы сделки. Должна ли я производить уплату или нет?? помогите с решением вопроса потому что сумма очень круглая получается

#7 25.11.2014 13:33:22

Re: продажа нежилого помещения ИП

Tusyaka

перед продажей проконсультировались в налоговой инспекции

вчера пришло письмо из налоговой с требованием уплатить налог 13 процентов с суммы сделки.

попробуйте для начала позвонить исполнителю письма (всегда указано внизу вместе с телефоном) и «прикинуться дурочкой»: у меня помещение было в собственности более 8 лет, почему требование с уплатой налога?
Может быть им будет достаточно пояснения. Ведь, как я понимаю, 3-НДФЛ вы не подавали (потому что такая обязанность в качестве ФЛ у вас также отсутствовала)?

Должна ли я производить уплату или нет?

Имущество ИП: продает предприниматель, налоги платит гражданин
01.09.14 12:10
Ярошенко Светлана
эксперт отдела консультирования и сервиса департамента малого бизнеса компании «Моё дело»
Специально для Клерк.Ру
.
Продажа имущества после закрытия ИП
Нередко имущество, до этого используемое в предпринимательской деятельности, распродается при закрытии ИП. Причем речь идет не о приостановке деятельности, а именно о регистрации прекращения деятельности ИП с исключением его из ЕГРИП и получением соответствующего свидетельства. Так вот продажа активов после закрытия бизнеса попадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13%. Ведь продажу бывший предприниматель осуществляет как физлицо, поскольку ИП уже не существует. А значит, и налог оно уплачивает в соответствии с главой 23 Налогового кодекса.
Причем в этом случае не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли срок владения и тип имущества. В любом случае платится НДФЛ. Никакие имущественные вычеты заявить в этом случае нельзя.

Но вначале не паникуйте, а выясните, обладает ли налоговая полнотой информации.

#8 24.06.2015 20:03:22

Re: продажа нежилого помещения ИП

Возникает вопрос, если же физ лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя не может воспользоваться имущественным вычетом при продаже нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, может ли физическое лицо уменьшить свои доходы, полученные от продажи имущества на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества (платежки как покупал нежилое)?

Читайте так же:  Документирование хозяйственных операций организации

#9 30.06.2015 16:39:27

Re: продажа нежилого помещения ИП

Евгения179

может ли физическое лицо уменьшить свои доходы, полученные от продажи имущества на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества

а разве ИП не уменьшал свои доходы на амортизационные начисления по данному нежилому помещению в период осуществления предпринимательской деятельности?

#10 30.06.2015 17:12:46

Re: продажа нежилого помещения ИП

ип на усн 6%, он в расходы никак не может включать амортизационные отчисления, при этом ип не начислял амортизацию, и все таки получается что при утрате статуса ИП, при продаже нежилых помещений, которые использовались в предпринимательской деятельности, с продажи будет полностью облагать 13 % свои доходы. так?

#11 30.06.2015 17:23:34

Re: продажа нежилого помещения ИП

Евгения179

ип на усн 6%, он в расходы никак не может включать амортизационные отчисления

ну так нужно все условия сразу оговаривать.

[1]

и все таки получается что при утрате статуса ИП, при продаже нежилых помещений, которые использовались в предпринимательской деятельности, с продажи будет полностью облагать 13 % свои доходы. так?

попробуйте указать расходы с приложением соответствующих документов, т.к. при ведении предпринимательской деятельности не уменьшали доходы на расходы по данному помещению. А там посмотрите на реакцию налоговиков.

#12 30.06.2015 17:38:45

Re: продажа нежилого помещения ИП

а вы не сталкивались с такой ситуацией? судебную практику не могу найти. Просто странно получается, если бы ИП оставался на УСН 6 %, то при продаже облагал доход 6%, а тут как физическое лицо и 13 % облагается доход. Лучше было бы наверное не прекращать ИП и продавать имущество (нежилое)

#13 01.07.2015 13:21:22

Re: продажа нежилого помещения ИП

нет, у меня в практике такой ситуации не было.

#14 26.04.2017 16:46:45

Re: продажа нежилого помещения ИП

Подскажите пожалуйста. продала нежилое помещение, которое было в собственности с 2011 по 2016 год. нежилое помещение предназначено для магазина, но оно не использовалось под магазин. При покупке и продаже являлась ИП, система налогообложения была ЕНВД. В 2016 году я закрыла ИП.
перед продажей проконсультировались в налоговой инспекции по вопросу будет ли облагаться налогом сумма с продажи помещения, нас убедили что нет., но недавно пришло письмо из налоговой с требованием уплатить налог с суммы сделки. Должна ли я производить уплату или нет?? помогите с решением вопроса потому что сумма очень круглая получается

#15 27.04.2017 11:52:27

Re: продажа нежилого помещения ИП

ekaterina1111мне кажется, что вам только суд может помочь. К нежилым помещениям у налоговиков пристальное внимание. И они не дают в последнее время пользоваться имущественными вычетами, как для физических лиц. Вы были ИП, купили помещение под магазин, применяли ЕНВД. Не важно, что не использовали. Ок, продажу облагаем в рамках не ЕНВД. Закрыли ИП? Значит, общий режим, как у физиков, только без вычета в количестве лет владения. Кстати, на сумму подтвержденных расходов по покупке этого помещения можете уменьшить доход однозначно.

Посмотрите еще данную статью:
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПРОДАЕТ СВОЕ ИМУЩЕСТВО: КАКИЕ НАЛОГИ ПЛАТИТЬ?
Примечание. Упомянутые в статье судебные решения можно найти: раздел «Судебная практика» системы КонсультантПлюс
Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.
Примечание. В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.
Варианты налогообложения дохода
Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.
Примечание. Подробнее о «досрочной» продаже упрощенцем ОС написано: ГК, 2011, N 22, с. 70
Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества — непредпринимательский доход.
Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:
вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).
Примечание. Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях ;
вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.
То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.
Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если решите, что налоговая не права, то подавать 3-НДФЛ вам не нужно, потому что физики не отчитываются по имуществу, бывшему в собственности более 3-х лет. Нет декларации — нет претензий. Пусть через суд попробуют доказать, что вы были должны заплатить НДФЛ.

Как происходит продажа имущества ИП: налогообложение и тонкости процедуры

Видео (кликните для воспроизведения).

Часто субъектами предпринимательства проводится продажа имущества ИП, налогообложение при этом происходит по специальным процентным ставкам, которые устанавливаются на законодательном уровне.

Продажа имущества физического лица реализуется в упрощенном режиме, чего не скажешь об объектах, принадлежащих ИП. Индивидуальный предприниматель не может избежать установленных норм.

Подробная информация

Значение налоговой ставки определяется по следующим пунктам:

  1. Тип объекта имущества индивидуального предпринимателя.
  2. Особенности, присущие конкретному имуществу.
  3. Сроки, в течение которых ИП являлся обладателем определенного объекта.
  4. Деятельность, которой занимается хозяйствующий субъект.
  5. Наличие возможности применить определенные вычеты.

Налогообложение будет происходить по особым ставкам, если это предпринимательская сделка. В данном случае нужно подтверждать статус хозяйствующего субъекта. Это имущество не должно использоваться для личных потребностей.

Официально определен порядок, в соответствии с которым те или иные имущественные объекты должны ставиться на учет. Каждый месяц проводится выплата амортизационных сумм. Этот момент влияет на размер налоговой суммы при продаже объекта.

Читайте так же:  Как начисляются пенсионные баллы ип

Налоговые ставки нужно учитывать и тогда, когда рассматриваемый имущественный объект числится в бухгалтерской документации. Данный пункт распространяется на транспортные средства, так как при их эксплуатации выписывают путевые листы. Это мероприятие фиксируется в определенной документации, что напрямую свидетельствует о необходимости использовать установленные для ИП налоговые ставки.

При продаже имущества ИП проверяют наличие объекта в специальном документе: декларации. При этом внимание обращают на цифры дохода, полученного предпринимателем в процессе использования конкретного объекта.

Кроме того, проверка проводится относительно регистрации имущественного объекта. При этом он должен быть включен в специальные коды ОКВЭД. С их помощью получают информацию относительно вида деятельности ИП в ЕГРИП.

Разные системы налогообложения

Продажа имущества ИП при УСН (доходы) осуществляется с учетом некоторых особенностей. С получаемого дохода от реализации объектов имущества нужно платить налог по ставке 6%. При функционировании на упрощенной системе по принципу «доходы минус расходы» схема усложняется. Объект ранее мог учитываться в качестве товара. Тогда от выручки следует вычесть сумму, которая равна стоимости товара. Когда имущество учитывается в виде основного средства, а цена объекта относится к затратным частям, налог оплачивают с полной суммы, полученной от сделки купли-продажи.

В таких ситуациях индивидуальный предприниматель может столкнуться с еще одним обстоятельством.

Если период полезного применения товара составляет более 15 лет, а реальное его использование — менее 10 лет, при реализации пересчитывают налоговые платежи за все время эксплуатации данного имущества.

Предпринимателю приходится вычитать затраты на приобретение конкретного товара из общей суммы затрат, рассчитывать амортизацию за эксплуатационный отрезок времени. Затем доначисляются и выплачиваются налоговые платежи, составляются и сдаются декларации после уточнения приведенной в них информации. Реализация любых объектов, находящихся в собственности предпринимателя, заставляет осуществлять дополнительные манипуляции.

Когда функционирование индивидуального субъекта предпринимательства осуществляется на ОСНО, если планируется продажа имущества ИП, налогообложение проводят по доходам физического лица и на добавленную стоимость.

Расчет НДФЛ производится по установленной ставке 13%. Процент исчисляется из средств, которые получает предприниматель при продаже. Получаемый доход до этого сокращается (вычет остаточной стоимости). Иногда нет возможности выполнить проверку затрат по конкретному имуществу. К примеру, когда не рассчитывается остаточная стоимость, нужно действовать следующим образом: из выручки вычитают установленные 20% (вычет профессиональный). Налог на добавленную стоимость выплачивают согласно расчетным ставкам.

При закрытии ИП

Продажа имущества может реализоваться и в том случае, когда статус индивидуального предпринимателя аннулируется. При этом по бумагам ИП считается официально закрытым. Главная особенность заключается в необходимости осуществления выплат, которые определяются исходя из вырученной суммы. Однако большинство граждан данный момент не удовлетворяет.

Существующие нормативно-правовые акты не предполагают наличие специальных льгот, которыми могут воспользоваться обычные физические лица. Нет возможности воспользоваться и прочими вычетами, за счет которых можно добиться снижения налоговой базы. Предполагается, что нужно выплатить налог, рассчитываемый на доход физических лиц, размер которого составляет 13 %.

Собираясь продавать любой имущественный объект, предприниматель должен разобраться с суммой платежей, которые нужно отдать в пользу государства.

Налоги с продажи имущества ИП

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) имеет в собственности несколько объектов недвижимости, которыми владеет более пяти лет. ИП применяет упрощенную систему налогообложения (далее — УСН) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», а также систему налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли.
В настоящее время планируется продать нежилое помещение, которое ИП использовал для ведения розничной торговли. Это помещение было приобретено в период осуществления предпринимательской деятельности. ИП не регистрировал такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом.
Каким налогом будет облагаться сделка по отчуждению недвижимого имущества, как рассчитать сумму налога?
Имеет ли значение цена продажи при уплате и расчете самой суммы налога, например, если в договоре купли-продажи указать стоимость объекта недвижимости один миллион рублей?
Есть ли какая-либо разница для расчета налога в том, в качестве кого будет выступать продавец — физического лица или ИП?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Налогообложение дохода ИП от продажи недвижимости должно осуществляться в рамках УСН. При этом отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус ИП, не изменяет данный порядок налогообложения.
Уменьшение выручки от продажи имущества, использовавшегося в деятельности, облагаемой ЕНВД, на затраты по его приобретению может вызвать претензии налогового органа.
Законодательством не предусмотрены ограничения в части определения цены сделки между продавцом и покупателем при продаже недвижимого имущества. Вместе с тем, устанавливая цену, следует учитывать, что в ряде случаев продажа имущества по цене ниже рыночной может повлечь налоговый спор.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

25 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Индивидуальных предпринимателей избавили от налогов с продажи имущества

С нового года не будет взиматься НДФЛ при продаже собственности, которая использовалась для заработков в бизнесе. Изменения в налогообложении коснулись в основном тех выплат, что отдают бизнесмены государству с продажи квартиры или автомобиля, ранее использовавшихся для рабочих целей. Теперь граждане смогут вовсе освободиться от налога, а также рассчитывать на имущественный вычет. Изменения в законах затронут и акционеров, которые стали собственниками имущества, выходя из фирмы в процессе её ликвидации.

Что было до нововведений

Раньше от НДФЛ освобождались юридические лица, которые получали деньги с продажи недвижимости после 5 лет владения и доходы от продажи иного имущества после 3-х лет владения. Однако эти правила не касались ИП. В законе было оговорено, что налог может быть начислен на доход, получаемый физическим лицом с продажи собственности, которая была задействована в предпринимательской деятельности. Если предприниматель купил две квартиры и несколько транспортных средств для бизнеса, то продав их даже спустя длительный срок, всё равно должен был заплатить налог. И это была немалая сумма. Поэтому в стране начала активно развиваться теневая экономика. Предприниматели не желали легализовать свои доходы. Хотя многие бизнесмены не отказывались выплачивать налоги с реальной деятельности, но отдавать большую часть выручки с продажи собственности в казну мало кто желал.

Читайте так же:  Ставка налога на имущество юридических лиц

Что будет теперь

С 2019 года от НДФЛ по той же схеме, что и раньше, избавят ИП и самозанятых. После продажи квартиры, которая использовалась в течение 5 лет для рабочих целей, не придётся выплачивать налог. Отдавать государству деньги не нужно и после продажи автомобиля или другого имущества, которыми предприниматель владел 3 года. К тому же есть способы сократить налог, если собственность будет продана раньше дозволенного срока, установленного законом.

Индивидуальный предприниматель с 2019 года может уменьшить доход на расходы, возникшие в связи с покупкой собственности. Однако из последней суммы будут исключены расходы, которые раньше учитывались бизнесменом, когда он применял тот или иной налоговый режим. Власти внесли эти поправки, чтобы не было дополнительного учёта тех же самых расходов. Если ИП был на упрощённой системе налогообложения с вариантом «доходы минус расходы» и учёл все затраты, связанные с покупкой собственности в этом режиме, то в новом году для исчисления НДФЛ он не сможет вновь их учесть.
Если индивидуальный предприниматель использовал общую систему налогообложения и учитывал расходы с помощью амортизации, то отказавшись от статуса ИП у него не получится ещё раз учесть данную часть расходов в момент продажи имущества.

Освобождение индивидуальных предпринимателей от налогов с продажи имущества прокомментировал заместитель Председателя подкомитета по финансовой грамотности и финансовому оздоровлению ТПП РФ, старший партнёр ГК «Рыков Групп» Павел Пенкин.

Данная инициатива направлена на выведение денег из теневого оборота. Особенность юридического статуса индивидуального предпринимателя в том, что он совместим с физическим лицом. Поэтому очень часто возникали коллизии: как разделить имущество, которым владеет индивидуальный предприниматель от имущества, которым владеет физическое лицо? Если индивидуальный предприниматель продаёт недвижимое имущество – это ИП продаёт имущество или физическое лицо? Теперь никакой разницы нет, и платить НДФЛ, если индивидуальный предприниматель владел собственностью более 5 лет – не нужно. Во-первых, эта мера позволит сделать экономику прозрачнее, а во-вторых, содействует развитию малого бизнеса

Данная инициатива направлена на выведение денег из теневого оборота. Особенность юридического статуса индивидуального предпринимателя в том, что он совместим с физическим лицом. Поэтому очень часто возникали коллизии: как разделить имущество, которым владеет индивидуальный предприниматель от имущества, которым владеет физическое лицо? Если индивидуальный предприниматель продаёт недвижимое имущество – это ИП продаёт имущество или физическое лицо? Теперь никакой разницы нет, и платить НДФЛ, если индивидуальный предприниматель владел собственностью более 5 лет – не нужно. Во-первых, эта мера позволит сделать экономику прозрачнее, а во-вторых, содействует развитию малого бизнеса

Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году

Автор: Мария Зайцева, аттестованный налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2019 г.

В 2019 г. в отдельных случаях доходы от продажи имущества, используемого в деятельности индивидуального предпринимателя, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц. Рассмотрим различные варианты налогообложения продажи имущества, а также изменения, вступившие в силу 1 января 2019 года. Оговоримся, что речь будет идти о собственности, находящейся на территории РФ, и что продавец является налоговым резидентом, то есть пребывает в РФ более 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев.

ИП на ЕНВД

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).

Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

Патентная система налогообложения по аналогии с системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ. Поскольку ПСН разрабатывалась на основе ЕНВД, то и виды деятельности носят схожий характер, только более развернутый (бытовые услуги поименованы каждая в отдельности).

В качестве интересных для данной статьи видов деятельности можно отметить оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, а также сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?

Для доходов от продажи автотранспорта, жилой и нежилой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же варианты уплаты налога как в ЕВНД: обложение дохода по общей системе налогообложения или по упрощенной системе налогообложения, если предприниматель является ее плательщиком.

В отличие от ранее рассмотренных систем налогообложения УСН не имеет конкретного перечня видов деятельности, в отношении которых она применяется. То есть в отношении любого предпринимательского дохода можно уплачивать налог по упрощенной системе налогообложения (кроме тех, которые прямо запрещены в статье 346.12 НК РФ, например, доходы от организации азартных игр или от деятельности адвокатов).

Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения.

В случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» есть нюанс, связанный с учетом расходов по используемому в деятельности предпринимателя имуществу, и зависит он от того, используется ли приобретенное имущество как товар или позиционируется как основное средство.

Если суть деятельности предпринимателя – покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.

Читайте так же:  Индексация пенсий военным пенсионерам

Если же приобретенное имущество используется как основное средство, то порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (статья 346.16 НК РФ). Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал. Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.

Важно, что в случае продажи основного средства до истечения 3 лет с момента его приобретения (для ОС со СПИ свыше 15 лет – до истечения 10 лет) ИП на УСН обязан произвести пересчет налоговой базы за весь период использования этого имущества (исключить расходы, связанные с приобретением, рассчитать амортизацию в соответствии с главой 25 НК РФ и учесть в налоговой базе), следовательно, доплатить недоимку и пеню.

Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок – ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

[2]

В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.

недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:

Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.

Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность. Если право собственности оформлено до 01.01.2016, то необходимо владеть имуществом более трех лет, чтобы доход от его продажи не облагался НДФЛ.

Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, – пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения – более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:

Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (например, гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.

Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ.

До 1 января 2019 г. в п. 17.1 ст. 217 было указано, что освобождение от налогообложения по срокам владения, описанным выше, не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Это означало, что ИП на ОСН в случае продажи, например, автомобиля, которым осуществлялись грузоперевозки, обязан был исчислить налог на доходы физических лиц в отношении дохода от продажи независимо от срока владения этим транспортом.

Что изменилось с 1 января 2019 года

С 1 января 2019 г. Федеральным законом от 27.11.2018 № 425-ФЗ внесены изменения в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, имеющие значительные налоговые последствия.

Изменения заключаются в том, что абзац про имущество, используемое в предпринимательской деятельности, дополнили исключением, и теперь он звучит следующим образом: «Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности».

То есть законодатель предоставил освобождение от НДФЛ по сроку владения для жилого недвижимого имущества и автотранспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Такая мера носит стимулирующий характер: она ликвидирует ту несправедливость, которая существовала, например, в ситуации, когда человек может сдавать в аренду свою квартиру неофициально и не платить налоги, и когда сдача в аренду жилой недвижимости происходит официально индивидуальным предпринимателем с уплатой налогов от этой деятельности. В первом случае человек не только нарушал законодательство, не уплачивая налоги, но еще и поощрялся тем, что в случае продажи сдаваемого в аренду имущества, освобождался от налога на доходы физических лиц в случае владения более минимального срока (3 или 5 лет). Предприниматель, который сдавал квартиру официально, таким освобождением воспользоваться не мог, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Важно отметить, что указанные изменения не коснулись нежилого имущества, которое специально предназначено для предпринимательской деятельности: магазины, павильоны, торговые помещения, киоски и другие. В случае их продажи физическое лицо или индивидуальный предприниматель будет исчислять НДФЛ независимо от срока владения. То есть льготные положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ на доходы от продажи такого имущества распространяться не будут.

Источники


  1. Сборник постановлений пленума верховного суда СССР. (1924-1977 гг.) (комплект из 2 книг). — М.: Известия Советов народных депутатов СССР, 2016. — 822 c.

  2. Задачи и тестовые задания по судебной медицине: моногр. . — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 624 c.

  3. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
  4. Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.
  5. Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
Налоги с продажи имущества ип
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here