Бухгалтерский и налоговый учет в строительстве

Важный материал на тему: "Бухгалтерский и налоговый учет в строительстве" с профессиональной точки зрения. Если возникнут вопросы, вы всегда их можете задать дежурному юристу.

Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов.

[1]

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1.
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу N А31-144/07-16, поддержанное определением ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07). А главное — постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов …».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Таблица 1. Учетные записи застройщик

Операции N строки Дебет Кредит
До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ) 1 76 86
Поступают средства целевого финансирования 2 51 76
Поступают средства на содержание застройщика 3 51 62
Признаются затраты на строительство 4 08 60, 76 и др.
Признаются затраты на содержание застройщика 5 20 02, 10, 70, 69
На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ)
Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома) 6 43 08
Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика 7 08 91
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности 8 86 43
Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом) 9 26 02, 10, 70, 69,
Списаны текущие затраты в отсутствие выручки 10 91 26
Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности) 11 62 90
Списаны затраты на содержание застройщика 12 90 20, 26
Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль 13 90,91 99
Начислен налог на прибыль 14 99 68

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанем номера строки и комментария

  1. Счет 86 целесообразно применять, если ДДУ предусматривает рассрочку или отсрочку платежей.
  2. Как только ДДУ будут оплачены полностью — счет 76 закроется.
  3. Это вознаграждение за услуги застройщика, прописанное в ДДУ.
  4. Счет 08 использован исключительно по техническим соображениям — для организации раздельного учета. Внеоборотных активов у застройщика не возникает.
  5. Затраты на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом, но не включены в п. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
  6. Применение счета 43 оправдано разъяснением о природе ДДУ Постановления N 54. Учетная стоимость — это цена квартиры без вознаграждения застройщика, предусмотренная в ДДУ. Сумма по дебету счета 43 равна сумме по кредиту счета 86.
  7. Если остаток по счету 08 окажется кредитовым, его списывают в дебет счета 91.
  8. Когда все квартиры будут переданы дольщикам — счет 86 закроется.
  9. Так учитывают затраты на содержание дома, оконченного строительством. Актива они не порождают. Содержание квартир, которые обрели собственников, производится за их счет (ст. 210 ГК РФ).
  10. Эта проводку применяют в месяце, в котором отсутствует выручка (см. строку 11).
  11. Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету). Счет 26 списывается в полной сумме.
  12. Выручка прознается на дату регистрации права собственности за дольщиком (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
  13. Убыток отражают обратными проводками.
  14. Налогом облагается не только «положительный» финансовый результат, но и нецелевое расходование средств, формирующих счет 86 (п. 14 ст. 250 НК РФ). Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает письмо Минфина России от 05.08.2013 N 03-03-06/1/31306.

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете строительной организации операции по строительству хозяйственным способом собственного офисного здания, если отдельные виды строительно-монтажных работ (СМР) выполняются подрядными организациями? В текущем м

Бухгалтерские записи текущего месяца

Отражены фактические затраты, связанные с выполнением СМР для собственного потребления

10, 70, 69, 02 и др.

Требование-накладная, Расчетно-платежная ведомость, Бухгалтерская справка-расчет

Приняты от подрядчиков выполненные строительные работы (5 900 000 — 900 000)

Акт о приемке выполненных работ, Справка о стоимости выполненных работ и затрат

Отражена сумма НДС по выполненным подрядным работам

Читайте так же:  Правила хранения трудовых книжек

Принят к вычету НДС по работам, выполненным подрядными организациями

Начислен НДС на стоимость СМР, выполненных собственными силами (9 000 000 x 18%)

Бухгалтерская запись следующего месяца (после уплаты в бюджет НДС по налоговой декларации за прошлый месяц)

Принят к вычету НДС, начисленный и уплаченный в бюджет со стоимости выполненных СМР

Счет-фактура, Выписка банка по расчетному счету

Ю.С.Орлова, Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

Бухучет и налогообложение в строительстве (нюансы)

Учет в строительстве своеобразен и требует от бухгалтера специальных отраслевых знаний и практического опыта. Из нашей статьи вы узнаете о нюансах отдельных вопросов бухгалтерского учета в строительстве и налогообложения в этой сфере.

Какую специфику имеет бухгалтерский учет в строительстве

Особенности бухгалтерского учета в строительстве связаны со спецификой ее деятельности,. Так, бухучет в строительстве для начинающих требует уделить внимание в том числе и:

  • индивидуальными особенностями каждого строительного объекта;
  • территориальной разрозненностью объектов строительства;
  • природной спецификой строительства (климатическими, почвенными, сезонными и иными условиями, приводящими к дополнительным и специфичным работам и (или) затратам);
  • необходимостью в длительных подготовительных работах (разработке проектов, получении разрешений и т. д.);
  • многообразием видов строительно-монтажных работ (СМР);
  • многоступенчатостью взаиморасчетов субъектов строительства;
  • иными нюансами.

Несмотря на специфичность учета в строительстве, в его основе лежат общепринятые принципы и стандартные счета. При этом у строителей:

  • применяется специфичная строительная первичка (акты, журналы, сметы, справки и др.);
  • формируется развернутая пообъектная аналитика;
  • часто возникает необходимость в регистрации (снятии с учета) обособленных подразделений, что оказывает влияние на нюансы налогообложения и бухучета жилищного строительства;
  • возникают трудности при проведении инвентаризации (связанные со спецификой применяемых материалов, разрозненностью складов и объектов и др.);
  • в связи с наличием специфичных строительных расходов возникает потребность в разработке специальных учетных алгоритмов для учета отдельных видов расходов (равномерное распределение затрат во времени, возможность единовременного включения в расходы, нюансы перепредъявления расходов, компенсации и т. д.);
  • существуют иные учетные особенности.

О специфичных строительных расходах и применяемых при этом бухгалтерских проводках расскажем в следующем разделе.

Проводки по специфичным строительным расходам

Предварительные расходы (до подписания договора на строительство)

Нередко строительная фирма несет расходы по договору на строительство, который еще не подписан.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Возможность учесть в качестве расходов будущих периодов затраты, понесенные в связи с предстоящими строительными работами, предоставляет п. 16 ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», утвержденного приказом Минфина России от 24.10.2008 № 116н. При этом бухгалтерский учет в строительстве в 2016 году не претерпел никаких изменений.

К примеру, уплаченные вперед расходы по банковской гарантии или плату за участие в конкурсе (до подписания строительного контракта) стройфирма может учесть на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Их признание возможно равномерно в течение срока действия гарантии только после того, как договор (контракт) на строительство будет подписан.

В момент осуществления расходов (до подписания контракта) производится запись: Дт 97 Кт 76 — учтены расходы на банковскую гарантию.

С начала выполнения работ по строительству ежемесячно в бухучете подрядчика (после подписания контракта) делаются записи: Дт 20 Кт 97 — списана часть расходов на банковскую гарантию.

В каких проводках может быть задействован счет 20 «Основное производство», см. в статье «Проводки Дт 20 и Кт 23, 10 (нюансы)».

Последующие расходы (на благоустройство территории, восстановление окружающей среды и др.)

Обычно по окончании строительных работ застройщик за счет средств инвестора производит работы по благоустройству прилегающей к законченному строительством объекту территории.

При этом затраты на произведенное до ввода в эксплуатацию объекта благоустройство относятся на увеличение расходов на строительство данного объекта: Дт 08 Кт 60 (10, 23, 25, 26, 69, 70, 76) — расходы на благоустройство отражены в стоимости объекта строительства.

Если работы по благоустройству (озеленение, устройство тротуаров и др.) пришлось отложить по погодно-климатическим причинам, предусмотренные строительной сметой расходы такого рода включаются в стоимость строящегося объекта посредством формирования оценочного обязательства (счет 96 «Резервы предстоящих расходов»). Списание выполненных в последующем работ производится за счет данного резерва.

Для того чтобы лучше понять, как организовать бухучет в строительстве для начинающих с 2016 г., изучайте особенности формирования и списания резервов с помощью материалов, размещенных на нашем сайте:

Налогообложение в строительстве

Основной принцип, которого должны придерживаться строительные фирмы при организации своего налогового учета, — экономическая обоснованность расходов и их документальное обоснование. В этом основная взаимосвязь бухгалтерского и налогового учета в строительстве в 2016 году.

Налогообложение и бухгалтерский учет в строительстве должны быть организованы таким образом, чтобы формирующая налогооблагаемую базу по налогам информация позволяла понять:

  • способы определения строительной фирмой своих доходов и расходов;
  • алгоритмы формирования налогооблагаемых баз по всем видам уплачиваемых строительной компанией налогов и сборов;
  • схемы формирования резервов;
  • механизмы временного распределения расходов и переноса их части на последующие периоды;
  • иные налоговые параметры (величину налоговых обязательств на отчетную дату и т. д.).

Нюансы налогового учета и заполнения налоговых деклараций помогут понять статьи, размещенные на нашем сайте:

Организация бухгалтерского учета в строительстве должна быть произведена так, чтобы доходы и расходы по каждому объекту строительства группировались обособленно и позволяли формировать пообъектный финансовый результат.

Для налогового учета в строительстве важно, чтоб он давал детальное представление о методиках, способах и нюансах формирования налогооблагаемых баз по налоговым обязательствам стройфирмы.

Как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика

Организация собственными силами строит жилой дом для последующей продажи квартир. При этом инвестиционные средства со стороны застройщик не привлекает. Как в этом случае организовать учет? Какие особенности отразить в учетной политике?

Описание ситуации

Организация-застройщик строит жилой дом с нежилыми помещениями для целей последующей продажи (не в рамках долевого строительства). Строительные работы выполняет собственными силами, без привлечения подрядных строительных организаций. Каким образом в этом случае организуется бухгалтерский учет? Какие налоги при этом уплачиваются?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке. Земельный участок может находиться у застройщика в собственности или в аренде. Под обеспечением строительства подразумеваются все процедуры, которые необходимы для того, чтобы обеспечить и завершить строительство: архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование, выполнение строительных работ и т. д. Входит сюда и финансовое обеспечение строительства. Застройщик может строить за счет собственных, заемных или привлеченных от инвесторов средств. В данном случае рассматривается ситуация, когда застройщик строит для целей последующей продажи, а значит, не привлекает средства инвесторов, используя для финансирования строительства собственные и заемные средства. При этом разбираются хозяйственные операции, проводимые с момента получения разрешения на строительство. То есть когда выполнены инженерные изыскания и проектирование. Строительные работы застройщик намерен выполнить собственными силами. И речь идет о строительстве только одного дома.

Читайте так же:  Публикация в «вестнике государственной регистрации» о ликвидации

Порядок учета расходов на строительство

В данном случае учет расходов на строительство целесообразно вести на счете 20 «Основное производство». По мнению автора, счет 08 применять в этой ситуации некорректно, так как у организации нет намерения создать внеоборотный актив (объект основных средств). Там же следует учесть и все расходы, которые были понесены до получения разрешения на строительство.

Поскольку организация выполняет работы собственными силами, учет затрат на выполнение работ необходимо организовать как в подрядной организации. Для этого на счете 20 надо завести отдельный субсчет для отражения на нем прямых затрат на строительство. К прямым затратам в этом случае следует отнести все расходы, которые можно включить в стоимость строительства по прямому признаку. В частности, стоимость основных строительных материалов, оборудования как требующего, так и не требующего монтажа, а также расходы:

  • на оплату труда рабочих основного производства;
  • на эксплуатацию строительных машин и механизмов;
  • на оплату работ и услуг сторонних организаций;
  • на обслуживание работников строительства;
  • на организацию работ на строительных площадках;
  • на строительство временных титульных и нетитульных сооружений;
  • иные подобные расходы.

Если у организации нет иных видов деятельности, то административно-хозяйственные расходы также можно сразу учитывать на счете 20 в составе расходов на строительство. Если же другие виды деятельности есть, то эти расходы нужно распределять между видами деятельности пропорционально выбранной и утвержденной учетной политикой базе распределения. Например, пропорционально прямым расходам на виды деятельности. Можно пропорционально зарплате работников, занятых по видам деятельности, можно пропорциональны иной базе. Главное – база для распределения должна быть экономически обоснована, а распределение расходов иметь определенную математическую зависимость.

Определение стоимости помещений

После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:

  • общая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб.;
  • площадь строительства – 20 000 кв. м.
  • жилых помещений – 15 000 кв. м;
  • нежилых помещений – 5 000 кв. м.

Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:

1 000 000 тыс. руб. : 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.

В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:

Стоимость помещения = Площадь помещения (кв. м) × 50 000 руб/кв. м

Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:

  • жилые помещения;
  • нежилые помещения;
  • машино-места.

Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.

Фактическая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства – 20 000 м2, том числе:

– жилых помещений – 15 000 м2;

[3]

– нежилых помещений – 4000 м2;

– машино-мест – 1000 м2.

Сметная стоимость строительства – 900 000 тыс. руб., в том числе:

– жилых помещений – 700 000 тыс. руб.;

– нежилых помещений – 180 000 тыс. руб.;

– машино-мест – 20 000 тыс. руб.

Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:

1 000 000 : 900 000 × 700 000 = 777 778 тыс. руб.

Стоимость строительства нежилых помещений:

1 000 000 : 900 000 × 180 000 = 200 000 тыс. руб.

Стоимость строительства машино-мест:

1 000 000 : 900 000 × 20 000 = 22 222 тыс. руб.

И далее внутри каждой группы помещений рассчитывается стоимость строительства каждого помещения.

Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.

Бухгалтерский и налоговый учет

После того как стоимость каждого помещения определена, учет этих помещений осуществляется по дебету счета 43 (Дебет 43 Кредит 20).

Операции по реализации помещений отражаются обычным порядком:

ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации помещений;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 20
– списана стоимость проданных помещений;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
КРЕДИТ 68
– начислен НДС с продажи по нежилым помещениям и машино-местам.

В налоговом учете реализация помещений отражается для целей исчисления налога на прибыль также в обычном порядке.

При продаже нежилых помещений и машино-мест с налогом на добавленную стоимость застройщик имеет право на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных по строительству. Но только в части суммы налога, относящейся к таким помещениям. Право на налоговый вычет по ним у организации наступает при условии выполнения требований пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ. В частности, при наличии счетов-фактур, документов, подтверждающих понесенные расходы, и принятия к учету приобретенных товаров, работ, услуг.

Долю НДС, приходящуюся на нежилые помещения и машино-места, можно определить пропорционально стоимости их строительства.

Семинары по праву, налогам, кадрам

Учет в строительстве. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у инвестора, заказчика, подрядчика. Изменения 2019 года

Дата
Город Москва
Место проведения Волков пер., д. 4 (ст. м. Краснопресненская)
Стоимость 16600 руб.
Организатор Консалтинг Успешного Бизнеса, ООО

Отправить заявку

Краткое описание семинара:

Последние разъяснения Минфина РФ и ФНС РФ, а также позиция арбитражных судов.

Преимущество наших семинаров — малочисленные группы до 8 человек, а, значит, каждый участник получит ответы на свои вопросы

Подробное описание семинара. Программа:

1. Строительная деятельность в РФ.

  • Регулирование строительной деятельности в РФ.
  • Субъекты инвестиционно-строительной деятельности — инвестор, застройщик, технических заказчик, подрядчик. Совмещение функций.
  • Договорные отношения в строительстве. Договор строительного подряда.
  • Инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование. Проектная документация повторного использования. Модифицированная проектная документация. Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации (Федеральный закон от 03.07.2016 № 368-ФЗ).
  • РАЗРЕШЕНИЕ на строительство, РАЗРЕШЕНИЕ на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Ценообразование и сметная стоимость строительства.
  • Допуски в строительстве. Административная и уголовная ответственность за осуществление работ без свидетельства о допуске.
  • Участие в саморегулируемых организациях.
  • Внесение Сведений о членстве в СРО в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
  • Государственный строительный надзор, проведение проверок.
Читайте так же:  Полная и остаточная балансовая стоимость основных фондов

2. Формы первичных учетных документов в строительстве: особенности составления и использования.

  • Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2,
  • Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3,
  • Журнал учета выполненных работ (форма КС-6а),
  • Акт приемки законченного строительством объекта (формы КС-11 и КС-14),
  • Акт о приостановлении строительства (форма КС-17),
  • Акт об оценке подлежащих сносу зданий, сооружений, насаждений (форма КС-10),
  • и другие.

3. Учет расходов в строительстве.

  • Расходы на приобретение земельного участка и снос построек.
  • Расходы на расселение.
  • Расходы на инженерные изыскания, расходы на разработку проектно-сметной документации. Авторский надзор.
  • Расходы на уплату взносов в саморегулируемые организации – вступительные, членские, в компенсационный фонд.
  • Учет строительных материалов у подрядчика и заказчика. Давальческие материалы.
  • Расходы на оплату труда строителей.
  • Учет спецодежды и спецоснастки.
  • Гарантийные обязательства. Учет расходов на гарантийный ремонт.
  • Командировочные расходы, подвижной характер работы и вахтовый метод.
  • Временные (нетитульные) сооружения.
  • Расходы на уплату процентов по кредитам.
  • Страхование ответственности по договору.
  • Незавершенное строительство. Продажа и консервация объектов незавершенного строительства
  • ОБРЕМЕНЕНИЯ: особенности бухгалтерского учета и налогообложения.
  • Учет законченного строительства.
  • Расходы на технологическое присоединение.
  • Благоустройство территории.
  • Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций.
  • Пуско-наладочные работы.
  • Создание и использование резерва на проведение гарантийного ремонта.
  • ПБУ 18/02: учет постоянных и временных разниц.

4. Применение ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда».

  • Организации, которые не обязаны применять ПБУ 2/2008.
  • Учет доходов и расходов по договору строительного подряда.
  • Определение финансового результата по договору методом «выручка равна расходам» и методом «по мере готовности».
  • Степень завершенности работ: способы определения.
  • Отражение в учете и отчетности непредъявленной к оплате начисленной выручки.
  • Особенности начисления НДС при применении ПБУ 2/2008.

5. НДС у подрядчика, заказчика, инвестора.

  • Вычет «входящего» НДС у инвестора»
  • Составление счетов-фактур, ведение Книги покупок и Книги продаж, заполнение раздела 8 и 9 декларации по НДС у застройщика, заказчика, подрядчика.
  • Особенности перевыставления счетов-фактур, ведение Журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, заполнение раздела 10 и 11 декларации по НДС у застройщика и технического заказчика.
  • Поэтапная сдача работ: особенности расчета и уплаты НДС.
  • Вычет «входящего» НДС при авансовой форме расчетов.
  • Определение места реализации работ, услуг по договорам с иностранными организациями.
  • Строительные работы в странах – членах ЕАЭС.

[2]

6. Учет расчетов с инвестором, заказчиком, генеральным подрядчиком, субподрядчиком.

  • Целевое финансирование: учет и налогообложения.
  • Формирование стоимости объекта строительства. Смета на строительство.
  • Вознаграждение за оказанные услуги и экономия при строительстве: учет и налогообложения у застройщика и технического заказчика.
  • Строительный контроль.
  • Авансовые платежи.
  • Гарантийные удержания.

7. Рекомендации по составлению учетной политики строительной организации.

8. Особенности формирования бухгалтерской и налоговой отчетности.

Особенности бухгалтерского, налогового учета в строительной компании

Строительная сфера является довольно специфичной. Грамотно организовать и вести учет здесь без специальных отраслевых знаний невозможно. Также имеет место особое законодательное регулирование деятельности строительных компаний. Нормативно-правовая база во многом определяет специфику проведения учетных мероприятий.

Основы учета в строительстве

Видео (кликните для воспроизведения).

Бухгалтерский, налоговый учет в строительной организации зависит от ряда факторов. К общим, или базовым, относятся:

актуальный режим налогообложения;

виды осуществляемой деятельности;

категория налогоплательщика (наличие, отсутствие льгот, участие в программах госфинансирования и субсидирования).

Также при организации, ведении учета специалисты обращают внимание на:

индивидуальные особенности строительных объектов;

территориальную разрозненность строительства;

природную специфику строительства (она обусловливает наличие специфических затрат);

длительность, объемы и перечень подготовительных работ (для учета затрат на проектирование, разрешительную бюрократию и т.п.);

многообразие строительно-монтажных работ;

многоступенчатость взаиморасчетов в процессе строительства (контрагенты, клиенты, подрядчики, субподрядчики).

Специфичность учета в строительной сфере значительно усложняет работу бухгалтера. Что же касается основ, они остаются стандартными. Речь идет о принципах бухучета и использовании счетов.

Актуальные нюансы и возможные сложности строительного учета

В строительных организациях применяется специфическая первичная бухгалтерская документация. В число основных документов входят не только счета-фактуры и акты, но и справки, сметы, журналы, многое другое. При проверке и принятии к учету первички важно проверять ее соответствие нормативным требованиям и принятым стандартам.

Еще одной особенностью учета в строительстве является обязательное формирование развернутой пообъектной аналитики. Фактически по каждому объекту ведется отдельная бухгалтерия.

Специфика строительной сферы предусматривает регистрацию, снятие с учета обособленных подразделений. Для каждого из них актуальной является организация бухгалтерского учета. Также имеют место обусловленные разрозненностью строительства налоговые нюансы. Все это отнюдь не упрощает бухгалтерию.

Особенности применения материалов в строительстве затрудняют проведение инвентаризации. Также в этом секторе бухучета сложности возникают из-за разрозненности складов, стройплощадок.

Одной из главных специфических особенностей строительной бухгалтерии является разработка специальных учетных алгоритмов. Необходимость в этом продиктована наличием специфических расходов, актуальных для данной сферы деятельности.

Учет основных средств

Для любой строительной компании удобным является сближение бухгалтерского, налогового учета. Но необходимо учитывать, что оптимизацию налоговой нагрузки это дает далеко не всегда. Рассмотрим учет основных средств.

Согласно ПБУ6/01, строительные компании могут принимать к учету основные средства с определенным лимитом стоимости. Это позволяет учитывать такие средства в составе материально-производственных запасов. Если в учетной политике лимит не указывается, все основные средства принимаются к учету с отражением на соответствующем счете (01). В данном случае их списание на затраты осуществляется в течение срока полезного использования, а не сразу при вводе в эксплуатацию.

Установление лимита стоимости и использование части основных средств в составе материально-производственных запасов позволяет оптимизировать налогообложение. В частности, имеет место экономия по налогу на имущество за счет уменьшения налоговой базы по нему.

Предварительные и последующие расходы в строительстве

Продолжая тему о специфических расходах, стоит отметить два типа таких расходов: предварительные, последующие. Первые строительная компания несет по еще не подписанным договорам. Речь идет о затратах, связанных с предстоящими строительными работами. Учет таковых осуществляется согласно ПБУ (п.16). К предварительным расходам относятся затраты на участие в тендерах и конкурсах, расходы по банковским гарантиям и т.п. Для их учета используется счет 97, предназначенный для отображения расходов будущих периодов. Если речь идет о банковской гарантии, признаются такие расходы после подписания договора на строительство – равномерно в течение срока действия данной гарантии.

К последующим относятся расходы на восстановление среды, благоустройство территории и т.д. Работы производятся за счет инвестированных средств. Выполняются они обычно до ввода объекта в эксплуатацию. В учете расходы на благоустройство отображаются в виде увеличения расходов на строительство, то есть включаются в стоимость объекта. Проводятся они обычно по дебету счета 08 и кредиту счетов 60, 10, 76, 70, 69, 26, 25, 23. Если благоустройство откладывается по сезонно-погодным причинам, расходы на него отражаются на счете 96. В данном случае их включение в стоимость объекта происходит путем формирования оценочного обязательства.

Читайте так же:  Кто освобожден от уплаты земельного налога

Расходы на ОКР, НИР

Отдельной статьей расходов в строительстве являются опытно-конструкторские, научно-исследовательские работы. Необходимость в них возникает достаточно часто. Стоимость той и другой деятельности в обязательном порядке отражается в бухучете.

Учитывать затраты на ОКР и НИР можно по-разному. Если проект строго индивидуальный, стоимость указанной деятельности включают в инвентарную цену объекта. При проведении типовых работ затраты на них учитываются в соответствии с ПБУ 17/02, отражаются в учете отдельной проводкой по дебету счета 08 и кредиту счетов 69,70, 60, предназначенных для расчетов с поставщиками, подрядчиками. Расходы на ОКР, НИР в данном случае считаются вложением во внеоборотные активы.

Взаимосвязь налогового, бухгалтерского учета

Налогообложение в строительной сфере не менее специфично, чем бухгалтерия. И эти области взаимосвязаны. Организуя налоговый учет, любая строительная компания должна руководствоваться принципом экономической обоснованности расходов. А задачей бухгалтерии является принятие к учету только документально подтвержденных расходов.

Если бухучет и налоговый учет организованы грамотно, они позволяют понять:

каким способом строительная компания определяет доходы, расходы;

какие алгоритмы используются застройщиком для формирования налогооблагаемых баз по актуальным налогам;

каким образом формируются резервы;

как распределяются расходы во времени, каким образом их часть переносится на последующие периоды;

какой является величина налоговых обязательств компании на конкретную дату и т.п.

В учете строительства крайне важным является обособленное группирование расходов и доходов по каждому объекту. Без этого невозможно сформировать финансовый пообъектный результат. Также в фокусе у бухгалтеров находятся специфический (выгодный с точки зрения налогообложения) учет основных средств, учет прямых расходов, незавершенного производства.

Долевое участие в строительстве: бухгалтерский и налоговый учет

«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 2, 2005

В настоящее время строительство большинства объектов как жилищного, так и производственного, общехозяйственного назначения осуществляется с привлечением средств инвесторов. При таком способе организации строительства инвестор — лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств либо привлекающее в качестве источников финансирования свободные денежные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, — финансирует строительство.

После окончания строительства жилья инвесторы получают определенную долю в жилой площади сдаваемого госкомиссии жилого дома, поэтому такая форма строительства получила название долевого строительства.

Существует несколько схем участия сторон в строительстве. Любая схема обусловлена количеством и функциями участников строительства. Это, как правило, инвестор, заказчик-застройщик, генеральный подрядчик и соинвесторы. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

Первый уровень. В основе схемы долевого участия обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые в конечном счете получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Второй уровень. Заключаются договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Типовая форма договоров, применяемых на втором и последующих уровнях, законодательством не утверждена, поэтому на практике можно встретить несколько их вариантов. До недавнего времени наиболее распространенным был договор инвестирования, предмет которого — финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде квартиры (нескольких квартир). Рассмотрим, как отражаются такие операции в бухгалтерском и налоговом учете.

  1. Учет операций у инвестора, выполняющего функции заказчика и привлекающего дополнительно соинвесторов:

Дебет 76, Кредит 86 — отражена задолженность дольщика на сумму, установленную в заключенном с ним инвестиционном договоре;

Дебет 51, 50, 10, 43, 41, Кредит 76 — получены от дольщика средства в оплату долевого участия в сумме, установленной в заключенном с ним инвестиционном договоре.

Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов не подлежат налогообложению в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции инвестора-заказчика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование в строительство жилья в рамках инвестиционного проекта, представляют собой источник целевого финансирования и не облагаются НДС в соответствии с пп.4 п.3 ст.39 и пп.1 п.2 ст.146 НК РФ (Письма Управления МНС России по г. Москве от 21.06.2001 N 02-11/27695, от 14.11.2001 N 02-14/52358, от 04.06.2002 N 24-11/25818).

В процессе осуществления капитального строительства в регистрах бухгалтерского учета формируется стоимость объекта в размере фактических затрат:

Дебет 10, Кредит 60 — приобретены материалы у поставщика;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по материалам, приобретенным у поставщика;

Дебет 20, 23, 25, 26, 29, Кредит 10, 02, 70, 69 — списаны на текущие затраты материалы, амортизация, заработная плата и отчисления от сумм оплаты труда;

Дебет 08, Кредит 20, 23, 25, 26, 29 — списаны на затраты по капитальному строительству объекта расходы по организации строительства;

Дебет 08, Кредит 60 — приняты к оплате счета от подрядных организаций за выполненные строительно-монтажные работы;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по работам, выполненным подрядными организациями.

По завершении капитального строительства объекта инвестор-заказчик предъявляет его к приемке в эксплуатацию, которая оформляется типовыми формами N КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта» или N КС-14 «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией».

При передаче доли, принадлежащей соинвесторам по договору долевого строительства, осуществляются записи:

Дебет 86, Кредит 08 — отражена сформированная стоимость, приходящаяся на долю соинвестора в соответствии с договором долевого строительства;

Дебет 86, Кредит 19 — отражена сумма накопленного НДС, принадлежащая соинвесторам, в соответствии с долей участника по условиям договора.

При передаче инвестором-заказчиком соинвестору части объекта (квартир), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта (квартир), поскольку, инвестируя часть объекта, соинвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, и, следовательно, у инвестора-заказчика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС. У инвестора-заказчика не возникает обязанности также по исчислению и уплате налога на прибыль организаций с переданного имущества в пределах, установленных в договоре долевого участия (п.17 ст.270 НК РФ).

Передача части объекта (квартир, встроенных помещений) от инвестора-заказчика соинвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС.

При передаче объектов соинвестору инвестор-заказчик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй — подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж у инвестора-заказчика.

Читайте так же:  Недопоставка товара гк рф

Инвестор-заказчик выставляет счета-фактуры соинвестору после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п.3 ст.168 НК РФ.

Сумма НДС, отраженная в счете-фактуре при передаче квартир и встроенных объектов, определяется пропорционально доле в построенном объекте, приходящейся на соинвестора, исходя из сумм налога, учтенного на счете 19.

Кроме того, основанием для выписывания заказчиком-инвестором счетов-фактур соинвесторам являются сводная ведомость затрат на строительство и справка-расчет доли, приходящейся на каждого соинвестора (Письмо Управления МНС России по г. Москве от 04.06.2002 N 24-11/25818).

Согласно п.15 разд.VI Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, в случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается также разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика. Таким образом, у основного (генерального) инвестора, выполняющего функции заказчика, может возникнуть экономия (инвестиционный доход) в результате использования привлеченных средств, которая в соответствии с условиями договоров инвестирования (долевого участия) остается в его распоряжении.

Сумма превышения итогового взноса соинвестора над фактической стоимостью квартир, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении инвестора-заказчика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у инвестора-заказчика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств инвестором-заказчиком составляется счет-фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж:

Дебет 86, Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — отражен доход в размере экономии (с учетом НДС);

Дебет 91, субсчет «НДС», Кредит 68, субсчет «НДС» — начислен НДС на сумму полученного дохода.

  1. Учет операций у соинвестора, участвующего в долевом строительстве.

Инвесторы в качестве взноса в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. и доп. на 22.08.2004) могут передавать денежные средства, строительные материалы, инструменты и т.д. При исчислении налога на прибыль организаций взносы по договору долевого строительства не относятся к расходам (п.17 ст.270 НК РФ).

При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Расчеты по передаче активов в качестве инвестиционных взносов ведутся на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При этом может быть открыт субсчет «Расчеты с инвестором».

Передача денег, иного имущества в качестве вклада в долевое строительство в бухгалтерском учете отражается записью:

Дебет 76, субсчет «Расчеты с инвестором», Кредит 51 — отражена сумма переданных активов.

Если инвестор занимается инвестированием строительства профессионально, т.е. для дальнейшего осуществления сделок с недвижимостью с целью получения дохода, то вместо счета 76 может быть применен счет 60, субсчет «Расчеты по авансам выданным».

Нередко инвестор (соинвестор) в качестве инвестиционных средств поставляет сырье, материалы. Взносы по договорам долевого участия в строительстве жилья являются инвестициями (ст.1 Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ). Имущество, переданное в качестве инвестиций, реализацией не является (пп.4 п.3 ст.39 НК РФ), поэтому передача в качестве долевых взносов материалов, оборудования, сырья и прочих активов НДС не облагается и не учитывается при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

В бухгалтерском учете операции по передаче материалов отражаются следующим образом:

Дебет 76, Кредит 10, 01, 41, 43 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 76, Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — учтена разница между фактической себестоимостью материалов и ценой, по которой они переданы инвестору-заказчику;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы», Кредит 68, субсчет «НДС» — восстановлен НДС, ранее возмещенный из бюджета по материалам, переданным в качестве инвестиций (если он предъявлялся к вычету).

Если передача материалов, оборудования и т.п. от соинвестора генеральному инвестору происходит не в соответствии с договором долевого участия, а по отдельному договору поставки, порядок отражения операций будет иным:

Дебет 62, Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — отражен доход от передачи материалов;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы», Кредит 10 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 91, субсчет «НДС», Кредит 68, субсчет «НДС» — начислен НДС с суммы реализованных материалов;

Дебет 76, Кредит 62 — произведен зачет задолженности дольщика по оплате участия в строительстве в счет переданных материалов.

Как правило, соинвесторы — это физические лица, и квартиры они приобретают для собственного пользования. Но нередко организация приобретает имущество для дальнейшей перепродажи. В таком случае, по нашему мнению, поступление объектов капитального строительства нужно учитывать на счете 41 «Товары». Ведь при принятии объекта (отражение по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы») с последующим вводом его в эксплуатацию организация рискует нарушить требования п.4 ПБУ 6/01, для целей которого при принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий:

а) использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

б) использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Только в том случае, если организация-соинвестор получает квартиры для собственного пользования, их можно учесть на счете 08.

Видео (кликните для воспроизведения).

НДС по объектам капитального строительства предъявляется на общих основаниях — при наличии сводного счета-фактуры по переданному имуществу.

Источники


  1. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.

  2. Графский, В.Г. Бакунин; Юридическая литература, 2013. — 144 c.

  3. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.
  4. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.
  5. Лазарев, В.В. Теория государства и права 5-е изд., испр. и доп. учебник для академического бакалавриата / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, 2016. — 521 c.
Бухгалтерский и налоговый учет в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here