Будущая недвижимость

Важный материал на тему: "Будущая недвижимость" с профессиональной точки зрения. Если возникнут вопросы, вы всегда их можете задать дежурному юристу.

Предварительный договор по недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем

Договорное право

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

«…Как и другие договоры, предварительный непременно предполагает согласование всех его существенных условий, в состав которых входит и полный набор существенных условий окончательного договора. Отсутствие хотя бы одного из числа этих последних исключает возможность обратиться с иском о понуждении контрагента по предварительному договору заключить основной договор. Соответственно нет оснований в подобных случаях и для взыскания с контрагента убытков, причинённых вследствие уклонения второй стороны от заключения договора.

…Предварительный договор является одним из видов гражданско-правовых договоров. По этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров. Точно также и заключение указанного договора должно подчиняться общему для договоров порядку, включая требование о том, что договор в силу ст. 432 ГК признаётся заключённым лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора. При этом для предварительного договора, наряду с другими его условиями существенными должны быть признаны и те, которые являются существенными для основного договора». (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Книга первая, М., 2005, стр. 231-239).

[1]

Правовые позиции судов

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал следующее.

[3]

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

[2]

…Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу) либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Пункт4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: «К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей».

Московский городской суд по делу о признании незаключённым предварительного договора купли-продажи земельного участка указал: «В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

…В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.

…В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона «О землеустройстве», при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.

…Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С., В.М. и ООО «Новый поселок» N — от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным». (Определение Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265).

Указанную правовую позицию Московский городской суд изложил по другим аналогичным делам, рассмотренным в 2010-2011гг.

Из адвокатской практики (формулировки условий предварительных договоров, которые могут повлечь определённые риски для покупателей)

Предварительный договор купли-продажи № N, Московская область, Одинцовский район.

Статья 1. Предмет Договора: «Настоящим Стороны обязуются в будущем заключить в срок не позднее 30 июня 2011г. Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – «Договор купли-продажи»), в отношении следующего недвижимого имущества: — объекта недвижимого имущества жилого фонда № N, общей площадью __ кв. м, в том числе жилая площадь __ кв. м, являющегося частью блокированного жилого дома № N, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Р., д. 46, корп. А (далее по тексту – «Квартира «48А»)».

Читайте так же:  Нормы расхода топлива

Фактически предметом указанного предварительного договора являлась купля-продажа в будущем 1/2 часть блокированного жилого дома.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Принципиальное отличие правового режима квартир и частей жилых домов заключается в наличии права общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме, установленных Жилищным кодексом РФ, особых правил содержания и эксплуатации такого дома, а также условиях приобретения прав на земельный участок, в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ. В связи с этим, регистрация права на квартиру, а не на часть дома может повлечь для собственников значимые юридические последствия.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, г.Москва.

Статья 2. «Существенные условия Основного договора. Стороны договорились считать существенными условиями Основного договора купли-продажи Квартиры следующее:

…2.3. Покупатель уплачивает Продавцу Цену Квартиры в течение 2 (двух) рабочих дней с момента подписания Основного Договора купли-продажи Квартиры путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Продавца.

… 5.3. Основной договор купли-продажи подлежит заключению Сторонами в течение двух лет с момента подписания Сторонами настоящего Предварительного договора при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру.

В случае, если по независящим от Продавца обстоятельствам, право собственности Продавца не пройдёт государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение двух лет с момента подписания настоящего Предварительного договора, то срок, в течение которого Стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи Квартиры продлевается на один год, при этом Продавец обязан уведомить Покупателя об указанных выше обстоятельствах».

Одновременно с подписанием данного Предварительного договора Стороны подписали Дополнительное соглашение к нему, согласно которого Покупатель в течение месяца со дня подписания Предварительного договора и Дополнительного соглашения перечисляет на расчётный счёт Продавца Обеспечительный депозит в размере Цены Квартиры.

В пункте 1 Дополнительного соглашения было указано: «На сумму Обеспечительного депозита не подлежат начислению проценты».

Предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, Московская область, г.Домодедово.

Пункт 9.1. «В доказательство заключения Предварительного договора и в подтверждение намерений Покупателя заключить Основной договор, Стороны пришли к соглашению о перечислении Покупателем Продавцу Обеспечительного платежа в размере 100% от Цены Основного договора».

Пункт 9.2. «Обеспечительный платёж не является задатком и подлежит возврату Покупателю в течение 20 рабочих дней после истечения срока заключения Основного договора или, по соглашению Сторон, подлежит зачёту в счёт оплаты цены Основного договора. При возврате или зачёте Обеспечительного платежа проценты на него не начисляются».

Пункт 11.3. «Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Предварительного договора и требовать с Продавца уплаты неустойки в размере 15% от суммы Обеспечительного платежа в следующих случаях:
— не заключения Основного договора в срок, установленный в пункте 2.1 Предварительного договора, по вине Продавца».

В соответствии с положениями ст. 329 ГК РФ для стимулирования должника к точному исполнению обязательства, а также в целях уменьшения размера негативных последствий в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, стороны предварительного договора могут предусмотреть в предварительном договоре такой способ обеспечения обязательства как обеспечительный платёж (обеспечительный депозит) покупателя продавцу в размере цены объекта недвижимости.

Исходя из вышеуказанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, условие предварительного договора об обеспечительном платёже (обеспечительном депозите), по существу, будет являться условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой.

Соответственно, покупатель вправе включить в предварительный договор условие о начислении процентов на сумму предварительной оплаты со дня получения продавцом этой суммы от покупателя до фактической передачи объекта недвижимости (п. 4 ст. 487 ГК РФ).

Адвокат Е.А. Нагорный
Март 2014 года

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, задать вопрос адвокату Е.А.Нагорному

Видео (кликните для воспроизведения).

Письменная консультация адвоката предоставляется на условиях предоплаты на р/счёт адвокатского образования.

Сайт адвоката Нагорного Евгения Александровича. Телефон 8(903)973-8801
Об адвокате | Специализация и услуги | Судебная практика | Публикации | Задать вопрос адвокату | Контакты | Lawyering in Russia | Поиск
© ADVOKAT-NAGORNY.RU 2009-2019
Любое использование опубликованных материалов без разрешения правообладателя запрещено.

Условия предварительных договоров, которые могут повлечь риски для покупателей.

Будущее рынка недвижимости. Прогноз.

По мнению большинства экспертов сегодняшний рынок недвижимости переживает период значительного упадка: заемные средства недоступны, стоимость строительства растет и не позволяет развивать новые проекты, рентабельность законченных проектов стремиться к нулю. Значит в будущем году количество предложений на рынке недвижимости сократиться более чем наполовину, что приведет к значительному резкому повышению стоимости объектов недвижимости. Однако некоторые эксперты предрекают прямо противоположную картину – в ближайшие годы объёмы строительства возрастут и вместе с этим возрастет объём предложения на рынке недвижимости. Однако стоит отметить, что это касается объектов эконом — класса.

Период с 1998 года по 2008 можно условно разделить на три части, цикличность которых определяет будущее рынка.
Во время кризиса в период с 1998 года по 2003 год население характеризовалось низкой платежеспособностью, поэтому продавать недвижимость дорого не имелось возможности. Стоимость обычного типового жилья была в районе 400 – 700 долларов, соответственно прибыль девелопера при продаже одного квадратного метра составляла 30-50 долларов. Поэтому девелоперы, чтобы увеличить прибыль старались увеличивать объёмы строительства. Именно в это время масштабные стройки получили своё развитие как за московской кольцевой, так и в черте г. Москва (Марьино, Люблино).

Затем наступило время бума инвестиций, больших денег и очень высоких цен. В связи с выходом из кризиса у граждан стали появляться свободные деньги, появились различные виды как ипотечного, так и обычного кредитования. Кредитование увеличило покупательскую способность. И застройщики в период 2005 – 2006 гг. всеми силами старались получить сверхприбыль с каждого построенного метра. Жилье стало продаваться по цене около 5 000 долларов за квадратный метр. При таких прибылях необходимость строительства прежними темпами отпала сама собой.

В то время строительный рынок считался очень доходным. Появилось много застройщиков, которых нельзя было отнести к профессиональным. Для них строительный бизнес не был основным направлением деятельности. Такие застройщики не имели достаточно денег для окончания проекта и не привлекали банковские средства, надеясь лишь на деньги покупателей.

Читайте так же:  Продажа квартиры нерезидентом

До кризисного времени примерный баланс средств проекта выглядел следующим образом:
30 % — средства застройщика;
30% — заемные средства ( в основном банковские кредиты);
40% — средства покупателей.

Такой подход закончился раздуванием спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, когда большинство объектов приобретались с целью их дальнейшей продажи.
Как выглядит ситуация на рынке недвижимости в настоящее время? Мы словно вернулись назад по спирали. Огромных прибылей – нет, как и лишних денег у потенциальных покупателей.

Но на практике получается, что рынок может существовать и при минимальной прибыли застройщика и относительно низких ценах на жилье. Например в Марфино продают квартиры по 2 500 долларов за квадратный метр и , несмотря на кризис, на недвижимость по такой цене находятся покупатели. Те же застройщики, которые предлагают метр по цене намного дороже, констатируют маленький спрос на продаваемые объекты.

Это говорит о том, что сегодня нормы рентабельности в строительной отрасли должны быть пересмотрены. Девелоперы не должны стремиться выжать максимальную прибыль с продаваемого квадратного метра, а искать баланс между ценой и качеством объекта.

Так как в настоящее время сверхдоходы с квадратного метра получить затруднительно, то остается вернуться к опыту 1998 – 2003 гг. – больше строить, чтобы больше заработать. Причем основания для этого присутствуют – подешевела земля, привлекаются неиспользуемые земли. Например по Генплану развития Москвы под строительство до 2025 года зарезервировано более 90 миллионов квадратных метров, а это примерно по 6 миллионов квадратных метров в год.

Значит, чтобы продавать большие объемы недвижимости, нужно поставить на поток строительства дешевого жилья. Если рассматривать докризисный рынок новостроек Москвы и области, то сегмента эконом – класса там практически не было. Даже квартиры в спальных районах застройщики пытались выдавать за жильё бизнес-класса. Сейчас ситуация выглядит с точностью до наоборот. Почти любое жильё как в городе, так и за городом позиционируется как эконом – класс. Появились загородные посёлки с коттеджами и таунхаусами , цена на которые сравнима со стоимостью городской квартиры.

Значит в ближайшее время наибольшая активность будет проявляться сегменте эконом – класса и в сегменте между эконом и бизнес классами. Сейчас сворачиваются проекты с сомнительной рентабельностью и это в основной своей массе коммерческая недвижимость и жилье бизнес-класса.

Девелоперам сегодня приходится пересматривать свою стратегию и тактику. Они перетряхивают свои земельные активы, переоценивают их и адаптируются к сегодняшней реальности. Застройщики пересматривают категории комфортности, уменьшают метраж возводимого жилья, отказываются от традиционных технологий строительства в пользу менее затратных и более быстро возводимых конструкций. Застройщики обращают свой взгляд на новые зарубежные, еще неизученные технологии возведения объектов. Активы, которые возможно перевести в эконом – переводятся, а от активов, которые обошлись слишком дорого, просто приходится отказываться. Компании пересматривают свою деловую политику, проводят аудит портфеля проектов, приостанавливают проекты, которые находятся на стадии проектирования, концентрируясь на завершении уже строящихся объектов.

Некоторые компании проводят перепрофилирование проектируемых объектов коммерческой недвижимости в жилые. Столкнувшись со снижением продаж отдельные компании для завершения строительства объектов эконом – класса, особенно если строительство ведется на основании договоров долевого участия, обращаются за финансированием в иностранные инвестиционные фонды, при достижении договоренности с которыми, объекты оживают, что незамедлительно сказывается на возрастающем интересе покупателей к этому объекту и увеличению количества сделок. Но все же обольщаться не стоит – в большинстве случаев застройщикам приходится рассчитывать прежде всего только на свои ресурсы.

На основании вышеизложенного создается впечатление, что всё большее количество застройщиков становятся готовы вкладывать деньги в строительство на стыке 2010 – 2011 годов.
Уже многие руководители строительных компаний позитивно оценивают текущее состояние рынка недвижимости. Реальные продажи начинают опережать планируемые – пересмотренные в связи с кризисом, а в следующем году планируется дальнейший рост продаж в связи с возвращающейся на первичный рынок жилья ипотеке и постепенному снижению процентной ставки. Но в следующем году новых объектов недвижимости на рынке появится немного: часть строительства по прежнему заморожена, а другая часть находится в стадии перепроектирования. Но цикл перепроектирования длится год- полтора, да и денежные проблемы застройщиков еще решены не полностью.

Поэтому до конца 2010 года серьезного оживления на рынке недвижимости ожидать не приходится. Но, как только кризис закончится, объекты недвижимости будут раскупаться даже по повышенным ценам. Поэтому основная задача для девелоперов сейчас – подготовиться к этому моменту и располагать уже готовыми к реализации площадями.

Является ли обещание в суд купить квартиру в будущем сделкой

Видео (кликните для воспроизведения).

Получится ли у него добиться признания продажи незаконной? Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»: — Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России. Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки. Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия. Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Обещание дарения в будущем: права и обязанности сторон

  • договор в 3 экземплярах;
  • заявление о регистрации;
  • документ, подтверждающий права дарителя на предмет дарения;
  • правоустанавливающую документацию;
  • документы на недвижимое имущество;
  • согласие супруга на проведение процедуры дарения;
  • копии паспортов лиц, заключивших договор;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

Скачать образец искового заявления о признании договора незаключенным Продолжительность процедуры регистрации установлена законодательно и не должна превышать 10 дней со дня подачи документов.

Консенсуальный договор дарения (обещание дарения в будущем)

Поскольку договор дарения не порождает обязательственных отношений для сторон, помимо передачи дара и его принятия, поэтому дарение почти исключается из сферы норм о правопреемстве. Однако исключением является ст. 581 ГК РФ, которая регламентирует этот вопрос при совершении обещания дарения, причем акцентирует внимание на том, что передача прав возможна как в отношении дарителя, так и одаряемого.

При этом ГК РФ установлено, что права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам, а обязанности дарителя, наоборот, передаются его правопреемникам. В то же время, нормы действующего законодательства сформулированы в качестве диспозитивных, т.е.

Обещание в будущем купить квартиру

Если недвижимость нажита совместно, то согласие супруга на дарение квартиры является обязательным условием. Скачать образец договора на дарения квартиры по доверенности – можно в этой статье.

Однако законодательство подразумевает наличие возможности согласиться или отменить правопреемственность у лиц, которые заключают договор дарения.

Читайте так же:  Книга доходов и расходов при есхн

Что из себя представляет обещание дарения

АБАДовец было такое в практике? или это чисто теоритически? Теоретически. Можно безо всяких новаций в соглашении об алиментах прописать, что алименты будут уплачиваться путем передачи в собственность квартиры с оговоренными параметрами.
Соглашение об алиментах может быть и на детей, и на супругу. Но что-то мне подсказывает, что только на одних алиментах будет несоответствие по стоимости (где алименты, а где квартира…) Поэтому лучше заключить соглашение о разделе всего имеющегося имущества, в котором указать, что мужу достается вот это имущество — потому что его не поделить пополам, но муж должен в виде компенсации уплатить стока-то денег, плюс соглашение об алиментах детям на стока-то денег, плюс соглашение об алиментах жене на стока-то денег, а потом эти три соглашения (обязательства их них) новировать в обязательство по предоставлению квартиры в собственность.

Недействительные сделки по новым правилам

Правило касательно обязательной документарной формы договора об обещании дарения не предполагает исключений, даже если обещание касается малоценного предмета. Это некоторым образом предохраняет дарителя от опрометчиво сделанных им заявлений.
Пока письменного документа нет, нет и обязанности что-либо дарить. Консенсуальный договор отличается от реального текстуально.

В обычных договорах дарения используются формулировки типа «дарю», «безвозмездно передаю»; в консенсуальных — «обязуюсь передать», «обязуюсь безвозмездно передать». Внимание Нотариально удостоверенная форма не является обязательной для дарения.

Однако для обещания дарения недвижимости она может быть актуальна в связи с особенностями регистрационного процесса в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). На текущий момент в ЕГРП регистрируется только переход права собственности.

Обещание дарения

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается. Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия. Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника. Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены. 4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности.

Обещание продать недвижимость в будущем: предварительный договор или махинация?

Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой.

Сможет ли он вернуть себе квартиру? Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»: — Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Квартира с сюрпризом: 7 неудобных вопросов о покупке жилья

Названные условия нивелируют безвозмездную суть договора дарения. В случае спора по такому договору суд, выявив, что дарение скрывает под собой другую договорную конструкцию, сошлется на ч.

1 ст. 170 ГК РФ и признает ее мнимой, а также применит в отношении сторон нормы той главы ГК РФ, которая соответствует сути реального соглашения (например, о мене или бытовом подряде с расчетом в натуральной форме). Надлежащая форма договора об обещании дарения Договор дарения в будущем урегулирован теми же предписаниями ГК РФ, что и обычное дарение. Несмотря на общую схожесть, дарение в будущем все же имеет особенности относительно формы. Согласно содержанию ч. 2 ст. 574 ГК РФ, консенсуальный тип договора дарения может быть заключен только письменно. Реальный договор в большинстве случаев может быть устным.

Особенности составления обещания дарения

Дарение осуществляется как посредством фактической передачи дара, осуществляемой здесь и сейчас, так и может быть совершено в будущем. Обещание дарения должно обладать установленными действующим гражданским законодательством РФ условиями действительности, чтобы в последующем такую сделку нельзя было признать незаконной.

Помимо этого, обещание дарения обычно осуществляется под условием. Такое условие может быть отлагательным или отменительным, при этом в дарственной могут присутствовать и оба из них.

Только дарению в будущем, среди всех форм дарения, присуще применение института правопреемства. Условия действительности обещания дарения Дарение, исходя из смысла главы 32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), может быть реальным или консенсуальным. При этом, первое подразумевает под собой передачу дара непосредственно в момент заключения договора, второе — через определенное время.
Главная / Дарение / Право дарения у физических и юридических лиц / Обещание дарения в будущем: права и обязанности сторон По своим характеристикам названная сделка является безвозмездной и односторонне обязывающей. При ее заключении у дарителя появляются только обязанности (передать нечто безвозмездно), у одаряемого — только права (истребовать обещанное).

Дарение в будущем нужно отличать от обычного дарения. Если заключение сделки во времени совпадает с передачей вещи, налицо реальная сделка дарения.

В свою очередь, консенсуальный договор — это обличенное в договорную форму обязательство подарить вещь или сделать иной подарок в будущем. К сведению Законодатель распространил на консенсуальную конструкцию договора дарения действие нормативных предписаний, регламентирующих обычное дарение. Они размещены, в основном, в гл. 32 ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, для такого случая есть оговорка: в случае начала процедуры переоформления права или ее завершения сделку нельзя расторгнуть без обращения в мировой суд. Субъекты Здесь при определенных условиях возможен различный подход к субъектному составу.

Например, юридические лица могут принимать в дар вещи, номинальная или рыночная стоимость которых не превышает трёх тысяч рублей. Остальные участники сделки не ограничены подобными условиями.

Следует отметить, что законодательно установлена возможность заключения в отношении юридических лиц договоров пожертвования, превышающий указанный финансовый порог. В отношении субъектов консенсуального дарения определено правило об обязательной дееспособности.

Отчуждение будущих вещей и имущественных прав

(Бычков А. И.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 6)

ОТЧУЖДЕНИЕ БУДУЩИХ ВЕЩЕЙ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

Бычков Александр Игоревич, начальник юридического отдела ЗАО «ТГК «Салют», аспирант кафедры адвокатуры, нотариата, гражданского и арбитражного процесса Российского государственного торгово-экономического университета (РГТЭУ) (г. Москва).

Автор статьи рассматривает вопросы, связанные с использованием в современном гражданском обороте таких правовых инструментов, как будущие вещи и права требования, которые в настоящее время являются одними из самых распространенных оборотоспособных объектов гражданского права. Анализирует и обобщает правила правового регулирования этих объектов, предусмотренные законодательством России и выработанные судебной практикой, также анализирует планируемые изменения в гражданском законодательстве России, касающиеся этих вопросов, и их недостатки.

Читайте так же:  Единовременное пособие при рождении ребенка проводки

Ключевые слова: имущественные права, будущая вещь, договор купли-продажи будущей вещи, купля-продажа имущественных прав, право требования, «несозревшее» право, кредитор, идентификация права требования, уступка права требования.

Alienation of future things and property rights A. I. Bychkov

The author examines the issues associated with the use of modern public circulation of such legal instruments as future things and claims that are now among the most common oborotosposobnosti of civil rights. Analyze and summarize the rules of the legal regulation of these facilities under the laws of Russia and the developed case law, analyzes the planned changes in the civil legislation of Russia on these issues, and their shortcomings.

Key words: property rights, future thing, contract of purchase and sale of future thing, purchase and sale of property rights, creditor, right of claim, «unripe» right, identification of right of claim, concession of right.

Гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, Конституция Российской Федерации одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (п. «о» ст. 71, части первой ст. 76). Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном порядке, что не может признаваться нарушением права на судебную защиту. Закрепленные законодателем требования (при обеспечении каждому возможности обратиться в суд) обязательны для заявителя . ——————————— См., например: Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13 июня 2006 года N 274-О, от 29 января 2009 года N 54-О-О, от 19 октября 2010 года N 1308-О-О.

В другом деле Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа аналогичным образом указал, что поскольку кафе, возведенное в рамках заключенного между сторонами договора, в эксплуатацию введено не было, не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) право собственности, обращение с вещно-правовым иском в данном случае является ненадлежащим способом защиты права . ——————————— Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 декабря 2011 года по делу N А32-1183/2011.

На основании инвестиционного договора с застройщиком истец имеет лишь обязательственное право требования к застройщику о передаче недвижимого имущества либо право требовать возмещения убытков в связи с невозможностью исполнения последним принятого на себя обязательства. Истец лишен возможности оспаривать зарегистрированное право собственности третьих лиц на это имущество, используя при этом вещно-правовые способы защиты своего права . ——————————— Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 октября 2011 года N 6271/11.

По смыслу положений статей 218, 219 и 223 ГК РФ покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статьи 398 и пункта 3 статьи 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП. До регистрации права собственности инвестора (застройщика) соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика юридически вещь считается несозданной, в связи с чем у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством . ——————————— Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу N А40-107777/10-82-939.

Следует иметь в виду, что указание в договорах цессии конкретных размеров долга и неустойки, взысканных по решению суда, не исключает права нового кредитора на получение от ответчика неустойки в период после принятия судебного акта и до фактического его исполнения, поскольку право на неустойку связано с переданным требованием и перешло одновременно с ним . Действительно, если с момента вынесения судебного акта об удовлетворении требования о взыскании задолженности и до фактического его исполнения прошло время, то цессионарий (новый кредитор) вправе потребовать начисления неустойки на сумму задолженности за прошедший период или проценты (ст. 395 ГК РФ), если неустойка не была предусмотрена договором, право требования из которого было уступлено новому кредитору. ——————————— См.: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 марта 2011 года по делу N А35-454/2010.

В судебной практике особо отмечается необходимость идентификации передаваемого права по договору права требования в соответствии с изложенным порядком. Так, в одном деле окружной суд указал, что если часть имеющейся дебиторской задолженности была реализована приставом или на нее наложен арест, то продажа дебиторской задолженности в оставшейся части допускается при условии, что в соответствующем договоре закреплено положение о продаже такой задолженности в оставшейся части с ее выделением и указанием, к какому периоду (году) ее погашения эта сумма относится. Если в договоре указана вся дебиторская задолженность с указанием единой суммы, тогда в таком договоре должно содержаться указание на то, что если сумма фактической задолженности окажется меньшей, то проданной будет являться меньшая сумма задолженности. При несоблюдении этих условий такой договор является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ и статьи 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве» . ——————————— Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 ноября 2006 года N Ф04-7729/2006(28543-А27-20).

Поскольку законодатель предоставляет равную защиту прав и интересов залогодержателей независимо от основания возникновения залога (в силу договора или залога), то требования кредиторов, обеспеченные залогом в силу закона, в деле о банкротстве также подлежат преимущественному удовлетворению . ——————————— Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 декабря 2008 года по делу N А43-11603/2006-36-641/2.

В Постановлении от 19 марта 2010 года N 7-П Конституционный Суд Российской Федерации дополнительно подчеркнул, что однородные по своей юридической природе отношения должны регулироваться одинаковым образом. В Определении от 27 июня 2005 года N 231-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что подобная дифференциация в правовом регулировании должна быть объективно оправданна, а лежащие в ее основе критерии и присущие ей правовые последствия должны быть сущностно взаимообусловлены. Эта правовая позиция, не теряющая своей актуальности и юридической силы и в настоящее время, приводится им и в ряде других судебных актов . ——————————— См., в частности: Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2010 года N 10-П, от 20 апреля 2010 года N 9-П, от 10 ноября 2009 года N 17-П.

Покупатели будущего: что им готовы предложить строители жилья

Основными потребителями на рынке недвижимости в течение 10 лет считались люди поколения X, рожденные между 1965 и 1979 гг. Активные, трудолюбивые, рассчитывающие только на себя, готовые к трудностям, но ищущие стабильности, «иксы» не были темной лошадкой для девелоперского бизнеса. Адекватная цена, прогнозируемое качество, стремление (в том числе и в покупках) пользоваться проверенными маршрутами, не искать новых путей – вот то, что для них важно.

Но вот на передний план выходит поколение Y (1980–2000), которое как потребитель пока вызывает недоумение у продавцов товаров и услуг – за какие ниточки их дергать, чтобы очаровывать и вызывать привязанность? Прежние инструменты не работают, а новых, доказавших эффективность, еще нет. Кроме того, подрастает поколение Z (2000 – н. в.), к выходу на рынок которого стоит готовиться уже сейчас.

Читайте так же:  Списание рбп

Студии вместо хором-коммуналок

Российская традиция сосуществования нескольких поколений в одной квартире свое отжила. «Игреки» скорее предпочтут въехать в маленькое, но свое жилье, чем делить хоромы с родителями. Молодых покупателей становится больше в общем потоке клиентов. Как и людей за 35, которые приобретают небольшие квартиры для пенсионеров-родителей.

Спорным остается представление о том, что эгоцентричные «игреки» не спешат создавать семьи. А это еще один довод за квартиры небольшого метража. Последние социологические исследования показали, что семья для них важна, но из-за необходимости и важности собственного становления поколение Y не стремится обзаводиться семьей рано. Необходимость в более просторных квартирах для них лишь вопрос времени.

Таким образом, в недалеком будущем «игреки» будут влиять не только на квартирную нарезку, но и на планировку, начинку и конфигурацию дома. Эти люди чувствительны к индивидуализации жилья, к комфорту, эргономике и экологическим характеристикам. Также важной составляющей для них являются современные технологии, например возможность отключать или включать при помощи смартфона системы жизнеобеспечения в квартире.

Типовые проекты, выполненные по унифицированным стандартам, не представляют особой ценности для клиента, который все чаще формирует запрос на нетривиальные решения. Меняются и коммуникации с клиентом. С миллениалами нужно выстроить отношения, включить их в сообщество. «Игреки» будут активно поддерживать продукты и сервисы, с которыми «подружились» и которые соответствуют их индивидуальным ценностям.

Запрос на комфорт и экономию

Покупатели поколения Y обременены гораздо большими долгами, чем их родители в том же возрасте. В то же время они большие приверженцы комфорта и не готовы мириться с полумерами в том, что касается окружающей их обстановки. Удобное, надежное пространство – это уже базовый запрос, а не опция для избранных. На стыке этих двух запросов рождается третий – комплексный запрос на энергоэффективность. Новому потребителю не нужны по отдельности утепленная стена, энергоэффективный свет или терморегуляторы. Ему нужно некое комплексное решение, которое сделает его жилье удобным, экономичным и эффективным с точки зрения эксплуатации и не будет морочить голову техническими тонкостями, потребовав его полного вовлечения. Последнее крайне важно! «Игреки» слишком ценят время, чтобы подробно разбираться в системах и стандартах девелопмента. Они хотят получить некий знак качества своего будущего актива, объективную оценку, которая (как ГОСТ для людей старшего поколения) будет свидетельствовать о соблюдении застройщиком определенных правил.

Тренд на желательность зеленой сертификации сегодня отчетливо виден. Мы фиксируем этот интерес и по своим объектам, и в целом по рынку. На сегодняшний день зеленый сертификат получен 14 жилыми объектами (сертификат Green Zoom есть у 10 жилых комплексов, BREEAM – у четырех), и этот год обещает быть прорывным с точки зрения поданных заявок и желания девелоперов «соответствовать».

Социологи уже сейчас говорят о том, что поколение Z, следующее за «игреками», будет еще более требовательным, экономным и будет вести здоровый образ жизни.

Создать ЖКХ-диджитал

«Игреки» хорошо разбираются в гаджетах, онлайн-системах, игровых программах. И ожидают, что управлять квартирой можно будет в буквальном смысле слова со смартфона. Уже сделан большой шаг навстречу ЖКХ-диджитализации – квартплату, электричество, газ можно оплатить не выходя из квартиры. Застройщики подстраиваются, предлагая своим клиентам цифровое снятие показаний со счетчиков и другие опции (но пока эти системы разрознены). Есть объекты, где счетчики на отопление, воду и электричество вынесены в места общего пользования, включены в общую систему диспетчеризации дома, показания с них снимаются без помощи человека и автоматически попадают на пульт диспетчера и в квитанцию. Если у клиента настроен мобильный банк, то платежи автоматически снимаются с карты. Или система безопасности построена на IP-камерах, которые сейчас активно интегрируются в проекты бизнес- и комфорт-класса.

Можно прогнозировать, что в будущем системы умного дома будут заложены в проекты на раннем этапе и пользователь сможет отключать отопление в помещениях, где оно не требуется, и не платить за него; установить внутри квартиры датчики протечек, и в случае неприятной ситуации диспетчер узнает о ней и вызовет мастера. Пользователь сможет отключать/включать какие-то электроприборы удаленно и т. д.

Цифровые технологии пришли и в сегмент эксплуатации многоквартирных домов. На качественных объектах уже сегодня инженерные системы выведены на единый пульт управления, система способна видеть опасности, нестыковки в работе и успешно предотвращать аварии. Интеллектуальное управление домом станет таким же стандартом качества при сдаче объектов, как сегодня окна ПВХ или циркуляция горячей воды.

Барбекю для Y

Будучи открытыми, стремясь к коммуникации, которая часто является источником новых знаний, «игреки» создают спрос на разного рода общественные пространства внутри жилых комплексов – то тут то там застройщики анонсируют в своих проектах зоны для барбекю, коворкинги для резидентов дома и т. д. Собственно, облагораживание территорий, создание пассивной безопасности, когда в кафетерии дома вы встречаете соседей, которых знаете по именам, – это та же самая тенденция расширить границы личного пространства, найти баланс между онлайн-коммуникациями и офлайн-сообществом. Одна из задач застройщика – наполнить пространство таким контентом, ради которого люди действительно захотят выбираться из дома/квартиры.

Интересно, будет ли этот тренд характерен для более юного поколения Z, которое сегодня постоянно находится под присмотром взрослых. С одной стороны, возможно, спрос на офлайн-коммуникацию с их стороны будет даже выше, чем со стороны «игреков». С другой стороны, учитывая, что «зеты» в гаджетах и технологиях будут разбираться лучше, чем в эмоциях людей, есть вероятность, что им захочется укрыться от посторонних глаз. Некоторые социологи, например, предсказывают, что поколение Z будет больше «прятаться в семье» – семья станет единственным офлайн-пространством, в котором «понятно», а потому безопасно. Не исключено, что рынок по спирали вернется к ценностям поколения Х, правда, с некоторым поколенческим апгрейдом, когда дом будет не просто крепостью, а крепостью экологичной, комфортной и простой в управлении.

Источники


  1. Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.

  2. Смирнов; Петренко Политология; М.: Велби, 2011. — 336 c.

  3. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.
  4. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.
  5. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
Будущая недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here