Аренда имущества обоснование расходов

Важный материал на тему: "Аренда имущества обоснование расходов" с профессиональной точки зрения. Если возникнут вопросы, вы всегда их можете задать дежурному юристу.

Аренда имущества Обоснование расходов

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Бюджетное учреждение арендует нежилое помещение. Договором аренды предусмотрена обязанность учреждения по перечислению арендодателю компенсации его расходов по уплате налога на имущество и земельного налога, возмещение коммунальных расходов (оплата услуг отопления, горячего и холодного водоснабжения, предоставления электроэнергии), возмещение эксплуатационных расходов (вывоз твердых бытовых отходов, дератизация) и административно-хозяйственных платежей, возмещение расходов на оплату услуг вневедомственной охраны. Согласно действующему налоговому законодательству у арендатора не возникает обязанности по уплате в бюджет налога на имущество и земельного налога в части сумм, приходящихся на арендуемые объекты. По какому виду расходов необходимо производить оплату вышеперечисленных расходов?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

[2]

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Аренда имущества. Обоснование расходов

«Современный предприниматель», 2011, N 11

Как известно, чтобы учесть расходы при расчете налога (НДФЛ или при упрощенной системе), необходимы подтверждающие документы. Достаточно ли для подтверждения расходов по аренде договора аренды, акта приема-передачи помещения, счета на оплату, выставленного арендодателем и платежек, доказывающих оплату счета? Или необходимо ежемесячно составлять акт выполненных работ (оказанных услуг)?

Этот вопрос нередко возникает в работе коммерсантов. Налоговый кодекс по этому поводу каких-либо разъяснений не дает.

В одном из первых своих писем, посвященных этому вопросу, Минфин России посчитал необходимым ежемесячно оформлять акт об оказании услуг по аренде (Письмо от 7 июня 2006 г. N 03-03-04/1/505). Аргументы такие: данные учета должны подтверждаться первичными учетными документами. Согласно Закону о бухучете (Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ) оправдательными документами должны оформляться все хозяйственные операции, то есть каждый арендный платеж необходимо подтвердить актом об оказании услуг.

[3]

Все последующие разъяснения Минфина полностью на стороне коммерсантов. В Письме от 9 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/742 указано, что для подтверждения расходов достаточно договора аренды, акта приемки-передачи арендованного имущества, документов, подтверждающих оплату арендных платежей. Ежемесячно оформлять акт оказанных услуг по договору для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не нужно, если иное не вытекает из условий сделки. То есть если договор оговаривает необходимость актов, к примеру: «арендные платежи перечисляются ежемесячно на основе заключаемого акта выполненных услуг», то оформлять акты придется ежемесячно.

В Письме Минфина России от 6 октября 2008 г. N 03-03-06/1/559 затронут не только вопрос аренды, но и субаренды. Вывод такой же: составлять ежемесячно акт не нужно. А в перечне документов, являющихся обоснованием для учета расходов, в дополнение к вышеназванным финансисты упоминают график арендных платежей. Но этот документ не обязателен, вполне достаточно договора, акта приемки-передачи и платежки на перечисление платы.

Отметим, что Письма касаются организаций, уплачивающих налог на прибыль, но разъяснения справедливы и для индивидуальных предпринимателей на общем или «упрощенном» режимах налогообложения. На общем режиме при расчете НДФЛ бизнесмены руководствуются правилами гл. 25 Налогового кодекса, регулирующей уплату налога на прибыль. «Упрощенцы» включают в расходы арендные (в том числе лизинговые) платежи в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций (пп. 4 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

В новом своем Письме от 13 октября 2011 г. N 03-03-06/4/118 Минфин России вновь подтвердил свою точку зрения: ежемесячные акты оказанных услуг для учета арендных платежей не нужны.

Налоговая служба упоминает в первую очередь акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды. Дело в том, что сдача имущества в аренду является оказанием услуг. Услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у арендатора есть основание для включения в состав расходов сумм, уплаченных арендодателю. Данные основания возникают вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни гл. 25 Налогового кодекса, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено (Письмо ФНС России от 5 сентября 2005 г. N 02-1-07/81).

Учет доходов и расходов от аренды государственного имущества, находящегося в оперативном управлении

Государственное образовательное учреждение, полностью исполняющее смету по дополнительному бюджетному финансированию, получает доходы в том числе и от сдачи в аренду государственного имущества, находящегося у него в оперативном управлении. Каков порядок учета данных доходов и расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием переданного в аренду имущества, произведенных за счет бюджетных ассигнований, в целях налогообложения прибыли? По какой статье КОСГУ следует отражать данные операции?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Доходы, полученные от сдачи в аренду государственного имущества, должны быть полностью учтены при налогообложении прибыли. При этом расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием переданного в аренду имущества, произведенные за счет бюджетных ассигнований, в целях налогообложения прибыли не учитываются. Иную точку зрения организации, вероятно, придется отстаивать в суде.
Перечисление налога на прибыль организаций следует производить за счет дополнительного бюджетного финансирования по статье 290 «Прочие расходы» КОСГУ.

Читайте так же:  Уплата налога на прибыль

Обоснование вывода:

Налоговый учет доходов

В соответствии с главой 25 НК РФ бюджетные организации являются плательщиками налога на прибыль и определяют налоговую базу на основании положений главы 25 НК РФ с учетом особенностей ведения налогового учета бюджетными учреждениями, предусмотренных ст. 321.1 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 41 БК РФ доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся к неналоговым доходам бюджетов после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.

Участие бюджетных учреждений в договорных отношениях, возникающих при передаче в пользование арендаторам имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в соответствии со ст. 321.1 НК РФ, относится к коммерческой (приносящей доход) деятельности этих бюджетных учреждений.

Так, доходами бюджетного учреждения в целях исчисления налога на прибыль признаются доходы, полученные от физических и юридических лиц по операциям реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав, и внереализационные доходы (п. 1 ст. 321.1 НК РФ). Доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду) признаются внереализационными доходами (ст. 250 НК РФ), если такие доходы не являются доходами от реализации как основного вида деятельности.

Налоговое законодательство не связывает возникновение обязанности по исчислению и уплате налога на прибыль организаций с обязательным поступлением денежных средств от арендатора на расчетный (лицевой) счет арендодателя. Напротив, Минфин России указывает, что в соответствии с положениями статьи 40 БК РФ доходы от аренды подлежат зачислению на счета органов Федерального казначейства, открытые для учета и распределения средств этими органами в соответствии с нормативами, установленными бюджетным законодательством РФ, между соответствующими бюджетами. Однако такие доходы должны быть учтены бюджетными учреждениями (арендодателями) при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (смотрите, например, письма Минфина России от 14.11.2008 N 02-03-0/3467, от 19.11.2008 N 03-03-05/151, от 27.03.2009 N 03-03-05/54, от 11.01.2010 N 03-03-06/4/1).

Суды также указывают, что непосредственное перечисление арендатором в бюджет платежей за аренду государственного (муниципального) имущества, находящегося у организации на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), не освобождает последнюю от обязанности учитывать данные платежи в составе внереализационных доходов при исчислении налога на прибыль (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 16.04.2009 N Ф09-2283/09-С3, ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2008 N А56-5289/2007).

Напомним, что, по мнению финансового ведомства, обязательства арендодателя по уплате налога на прибыль организаций должны быть исполнены непосредственно бюджетным учреждением в порядке, установленном для исполнения бюджетного обязательства получателя средств федерального бюджета, то есть в пределах доведенных до него по соответствующим кодам классификации расходов бюджетов лимитов бюджетных обязательств (смотрите письмо Минфина России от 14.11.2008 N 02-03-0/3467).

Налоговый учет расходов

Налоговая база бюджетных учреждений определяется как разница между полученной суммой дохода от реализации товаров, выполненных работ, оказанных услуг, суммой внереализационных доходов (без учета налога на добавленную стоимость, акцизов по подакцизным товарам) и суммой фактически осуществленных расходов, связанных с ведением коммерческой деятельности (п. 1 ст. 321.1 НК РФ).

Минфин России признает, что деятельность бюджетной организации по сдаче в аренду имущества относится к коммерческой деятельности. По мнению финансового ведомства, изложенному в письмах от 19.11.2008 N 03-03-05/151, от 27.03.2009 N 03-03-05/54, в целях налогообложения прибыли доходы от сдачи имущества в аренду уменьшаются на расходы, непосредственно связанные с эксплуатацией и содержанием переданного в аренду имущества, а также на суммы налога на имущество организаций и земельного налога в части, приходящейся на сдаваемое в аренду имущество. При этом такие расходы должны соответствовать критериям, предусмотренным ст. 252 НК РФ.

[1]

Таким образом, было бы логично, руководствуясь нормами налогового законодательства, учитывать при налогообложении прибыли вышеуказанные расходы, которые производились за счет средств дополнительного бюджетного финансирования. То есть, если Минфин России считает обоснованным учитывать в составе доходов бюджетного учреждения средства, которые, минуя лицевые счета организации, зачисляются непосредственно в доход соответствующего бюджета, то не менее обоснованным, по нашему мнению, был бы учет в составе расходов затрат, связанных с эксплуатацией и содержанием переданного в аренду имущества за счет дополнительного бюджетного финансирования. Тем более что такие доходы и расходы учитываются в соответствии с положениями «Порядка. «, утвержденного приказом Федерального казначейства от 10.10.2008 N 8н, обособленно, что облегчает ведение раздельного учета, предусмотренного п. 1 ст. 321.1 НК РФ.

Однако финансовое ведомство формулирует свою позицию по рассматриваемому вопросу таким образом: расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием переданного в аренду имущества, произведенные за счет бюджетных ассигнований, в целях налогообложения прибыли не учитываются (смотрите письмо Минфина России от 15.07.2009 N 03-03-06/4/60).

При этом, отвечая на поступающие в ведомство многочисленные предложения по освобождению от обложения налогом на прибыль организаций доходов бюджетных учреждений от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и переданного указанным бюджетным учреждениям в оперативное управление, Минфин России прямо дает понять, что считает подобные предложения нарушающими принцип равенства налогообложения, они могут создать прецедент для постановки аналогичных вопросов другими некоммерческими организациями (смотрите письмо Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-05/54). Однако, по нашему мнению, невозможность учета бюджетными учреждениями в рассматриваемой ситуации расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием переданного в аренду имущества, безусловно можно отнести к решениям, нарушающим принцип равенства налогообложения, тем более что главный аргумент для отказа в принятии данных расходов — порядок, установленный самим же финансовым ведомством (денежные средства, за счет которых могут осуществляться эксплуатационные расходы, поступают в виде дополнительного финансирования).

Отметим, что существует ряд судебных решений, в которых суды придерживаются следующей позиции: суммы доходов от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (суммы арендной платы) должны быть учтены бюджетным учреждением при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль в виде внереализационных доходов, которые подлежат уменьшению налогоплательщиком на соответствующие расходы, связанные с осуществлением деятельности, направленной на получение доходов (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 23.12.2008 N Ф09-9713/08-С3, от 27.07.2009 N Ф09-5327/09-С3, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 N 17АП-7132/08).

Применение бюджетной классификации

При отнесении расходов на конкретные коды бюджетной классификации по их экономическому содержанию бюджетные учреждения руководствуются Указаниями о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденными приказом Минфина России от 30.12.2009 N 150н (далее — Указания N 150н), и письмом Минфина России от 05.02.2010 N 02-05-10/383.

Читайте так же:  Проект «моя пенсия»

Напомним, что в соответствии с Указаниями N 150н расходы на уплату налогов и сборов в бюджетную систему РФ, включаемые в состав расходов, относятся на статью 290 «Прочие расходы» КОСГУ. Именно на эту статью КОСГУ должны быть отнесены расходы по уплате налога на прибыль организаций в рассматриваемой ситуации (смотрите также письмо Минфина России от 19.02.2009 N 02-06-07/836).

Суховерхова Антонина,
Пименов Владимир,
эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статья опубликована в журнале
«Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях»
№ 1 январь 2010 год

Список литературы:

  1. Налоговый кодекс РФ.
  2. Письмо Минфина России от 14.11.2008 N 02-03-0/3467.
  3. Письмо Минфина России от 19.11.2008 N 03-03-05/151.
  4. Письмо Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-05/54.
  5. Письмо Минфина России от 11.01.2010 N 03-03-06/4/1.

Основание и целесообразность передачи имущества в аренду

В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, оборудование, транспортные средства и иное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

До принятия “Земельного кодекса” не было закона, регулирующего продажу земельных участков, и главным доходным муниципальным ресурсом была недвижимость в форме жилых и нежилых помещений. Администрацией разрабатываются и утверждаются документы, регулирующие арендные отношения.

Разделение полномочий арендодателя и балансодержателя позволяет освободить органы управления имуществом от чисто хозяйственных функций и сосредоточить их усилия на контроле полноты собираемости арендной платы.

Помимо договоров аренды на нежилые помещения существует практика заключения договоров аренды на имущественные комплексы муниципальных предприятий без права выкупа.

Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, осуществить определенный объем работ по благоустройству прилегающей к объекту территории, провести текущий и капитальный ремонт помещений). Если все условия согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором.

Увеличение поступлений от аренды может происходить за счёт двух факторов:

— непрерывного роста ставок арендной платы;

— увеличения количества сдаваемых в аренду площадей вследствие передачи их из федеральной собственности в муниципальную.

В системе управления муниципальной недвижимостью аренда и субаренда занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является превышение арендной платы (без амортизации и налога на имущество), над прибылью на капитал при использовании объекта непосредственно собственником.

Целесообразность передачи недвижимости в аренду определяется следующими факторами:

— недвижимость не используется собственником в текущей хозяйственной деятельности, т.е. не приносит доход;

— недвижимость используется собственником, но приносит убытки по структурно-технологическим причинам;

— недвижимость не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (например, не хватает средств для организации производства).

Преимущества аренды как формы управления заключаются, во-первых, в стабильности получения дополнительного дохода; во-вторых, в возможности использовать недвижимость в будущем для развития собственной хозяйственной деятельности.

Дата добавления: 2017-01-13 ; Просмотров: 1641 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения (Михайловский М.)

Дата размещения статьи: 04.09.2017

Большое значение для нормальной деятельности хозяйствующих субъектов имеет выбор офисного помещения, цена аренды такого помещения и состав арендных платежей. Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего.

Правомерность отнесения затрат арендатора на расходы

«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 39, 2004

ПРАВОМЕРНОСТЬ ОТНЕСЕНИЯ ЗАТРАТ АРЕНДАТОРА НА РАСХОДЫ

В ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся, в частности, здания (ст.130 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.

В ст.252 гл.25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст.270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст.265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Для организаций, применяющих метод начисления, ст.272 НК РФ определено, что расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений гл.25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст. ст.НК РФ.

Все первичные документы по той или иной операции следует оформлять в соответствии с требованиями, приведенными в ст.9 Федерального закона от 01.01.2001 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

договора аренды нежилых помещений

Видео (кликните для воспроизведения).

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 53). Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого согласно п.1 ст.433 ГК РФ.

В случае несоблюдения установленного законом требования о государственной регистрации такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ). Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст.166 ГК РФ). Поэтому расходы на аренду сроком более одного года при отсутствии государственной регистрации (т. е. без вступившего в силу договора) трактуются как авансы и не подлежат включению в расходы в целях обложения налогом на прибыль организаций.

Читайте так же:  Как зарегистрировать онлайн-кассу в налоговой

К прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при определении налогооблагаемой прибыли при условии их обоснованности и документального подтверждения относятся платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними; платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах; оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости и т. п. (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ). Но следует отличать плату за регистрацию договора аренды от сборов и платежей за право заключения договора. Этот сбор не может относиться на расходы, учитываемые в целях обложения налогом на прибыль организаций (Письмо Минфина России от 01.01.2001 N /2/13), так как такой платеж не предусмотрен законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

По мнению Управления МНС России по г. Москве, такие платежи можно относить на затраты при условии, что арендатор использует арендованное имущество в производственных целях и все затраты подтверждены соответствующими документами, составленными в соответствии с законодательством (Письма Управления МНС России по г. Москве от 01.01.2001 N 26-12/4751 и от 01.01.2001 N 26-12/70411).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы согласно ст.614 ГК РФ определяются договором аренды.

Согласно пп.10 п.1 ст.264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имущество. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

В бухгалтерском учете арендные платежи, относящиеся к последующим хронологическим периодам, отражаются на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Таким образом, расходы организаций, связанные с уплатой арендных платежей по арендованному имуществу, используемому для деятельности, направленной на получение дохода, признаются для целей налогообложения прибыли на конец отчетного (налогового) периода при наличии зарегистрированного в установленном действующим законодательством порядке договора аренды, в котором определены порядок и сроки уплаты арендных платежей (Письмо Управления МНС России по г. Москве от 01.01.2001 N 26-12/66553).

Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму арендных платежей можно и до его государственной регистрации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.01.2001 по делу N А/03), если в договоре указать: «Условия договора распространяются на отношения сторон еще до его государственной регистрации»).

Экономическую целесообразность арендных платежей можно обосновать при наличии договора аренды, акта приема-передачи арендованного имущества и акта об оказанных услугах аренды, подписанного сторонами. Но если арендатор акты не выставляет, то достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги. Но в таком случае в договоре целесообразно указать: «Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды».

Возмещение арендатором затрат арендодателя

Арендодатель при заключении договора аренды может требовать от арендатора возмещения затрат, произведенных арендодателем (или балансодержателем) по коммунальным платежам (тепло, электричество, газ, водоснабжение и т. д.). В соответствии со ст.548 ГК РФ правила, предусмотренные для договора энергоснабжения, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией и водой, если иное не установлено законом или иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, предоставление арендодателем права пользования энергоснабжением, теплоснабжением и водоснабжением другим организациям должно осуществляться только с согласия соответствующих организаций, оформленного в установленном порядке. В связи с этим организация не может только на основании договора на техническое содержание и обслуживание арендованных нежилых помещений относить к расходам затраты по оплате счетов, предъявленных арендодателем (балансодержателем) в качестве возмещения коммунальных платежей за энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и др.

В соответствии с Методическими рекомендациями по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденными Приказом МНС России от 01.01.2001 N БГ-3-02/729 (далее — Методические рекомендации), основанием для учета данной хозяйственной операции является договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с ГК РФ, либо иной документ (например, счет-фактура), отражающий факт поставки электроэнергии и других видов энергии. В аналогичном порядке учитываются расходы по приобретению воды. При этом указанные расходы должны быть обоснованы технологическим процессом. В случае перерасхода электроэнергии, превышения норм потребления воды, не обусловленных технологическим процессом, расходы следует считать экономически неоправданными.

Согласно пп.5 п.1 ст.254 НК РФ расходы налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление, а также расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам, связанным с производством и реализацией. Таким образом, организация вправе относить на расходы для целей налогообложения прибыли затраты по возмещению арендодателю коммунальных платежей на основании заключенного договора на техническое содержание и обслуживание помещений только при наличии соответствующих первичных документов — расчетов специалистов, показаний счетчиков, счетов арендодателя, составленных на основании аналогичных документов, выставленных тепло-, водо — и энергоснабжающими организациями в отношении фактически используемых арендатором ресурсов в соответствии с договорами аренды. Для этого арендатору следует сделать соответствующий расчет (внутренний документ организации) потребляемых воды, тепла, электроэнергии и т. п.

Расходы арендатора на ремонт арендуемого имущества

Обычно имущество, взятое в аренду, учитывается на балансе у арендодателя. В соответствии с пп.8 п.5.4 «Прочие и внереализационные расходы» Методических рекомендаций размер арендных платежей и порядок их перечисления определяются договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством.

Вопросы содержания и ремонта арендуемого имущества регулируются ст.616 ГК РФ, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, если он предусмотрен договором аренды или вызван неотложной необходимостью (например, произошла авария теплосети и т. п.);

Читайте так же:  Среднедневной заработок для расчета больничного

взыскать с арендодателя стоимость ремонта (зачесть ее в счет арендной платы);

потребовать расторжения договора аренды и возмещения понесенных убытков.

Арендатор в свою очередь обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Кроме того, арендатор в соответствии со ст.623 ГК РФ может произвести улучшения арендуемого имущества. Данные улучшения могут быть двух видов: отделимые и неотделимые от имущества.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды).

Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств не отделимые без вреда для имущества улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение арендодателем стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Согласно п.2 ст.9 Основ законодательства СССР об аренде, утвержденных 23.11.1989 N 810-1, в тех случаях, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

Улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Если договором аренды обязанность по ремонту возложена на арендатора, расходы на ремонт арендуемых объектов основных средств, осуществленные арендатором, включаются им в состав расходов в порядке, установленном ст.260 НК РФ, при условии, что такой ремонт — некапитальный.

Как обезопасить расходы на аренду недвижимости

У тех компаний, которые не имеют собственной недвижимости, арендные платежи могут составлять существенную долю всех расходов. Но при этом часто для ускорения процесса или просто из-за безалаберности руководства «арендные» документы (договор и акт приемки-передачи имущества) оформляются постфактум или не оформляются вообще. Арендодатель-то с удовольствием принимает плату. А вот для арендатора это существенные налоговые риски — при отсутствии документов или недочетах в них инспекторы в случае проверки просто снимут соответствующие расходы.

Давайте рассмотрим основные риски при аренде и «подстелим соломки», тем более что ее предостаточно.

Аренда есть, а договора нет

Многие компании начинают использовать арендуемые помещения еще до заключения договора аренды. У налоговиков в такой ситуации вполне ожидаемый подход — расходы в виде арендной платы учитывать для целей налогообложения нельзя. Ну и что прикажете делать?

Конечно, есть судебное решение, в котором суд счел допустимым учитывать расходы на аренду, даже если договор аренды отсутствует как таковой, — по его мнению, расходы на аренду можно подтвердить и платежными документам Добавим, что в такой спорной ситуации крайне желательно иметь еще и акт приемки-передачи объекта аренды. Хотя такой акт желательно иметь и во всех остальных случаях, даже когда с договором у вас все в порядк

Если же спорить с налоговиками вы не хотите, есть хороший способ обезопасить свои расходы на аренду. Вам нужно:

  • заключить с арендодателем договор аренды, пусть и позднее начала использования помещений;
  • оформить задним числом передачу помещений актом;
  • в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему предусмотреть, что его положения распространяются на период с момента фактической передачи объекта аренды арендатору (то есть вам В таком случае арендные платежи за этот период можно учесть при налогообложени

Мы добавим еще одно условие безопасного учета таких платежей — будет лучше, если вы будете накапливать арендные платежи и учтете их в расходах уже после подписания договора:

  • в периоде заключения договор
  • путем подачи уточненки за прошлые периоды фактического пользования имуществом.

Договор не зарегистрирован

Регистрация в Росреестре обязательна, если договор аренды недвижимости заключен на срок 1 год и боле Поэтому долгосрочный (от 1 года) договор до момента регистрации считается незаключенны И арендные платежи по нему учитывать для целей налогообложения, по мнению налоговиков, нельз

Если нет возможности зарегистрировать долгосрочный договор аренды, «разделите» его на краткосрочные договоры — каждый меньше года

Возможные действия в такой ситуации:

  • все-таки зарегистрировать долгосрочный договор;
  • разбить его на краткосрочные договоры (до 1 года) и пролонгировать их по мере необходимости;
  • заключить бессрочный договор. Обратите внимание, что бессрочный договор аренды (по которому арендатор имеет право «выгнать» вас, предупредив за 3 месяца) в госрегистрации не нуждаетс Против учета расходов по таким договорам налоговики не возражаю хотя время от времени и бывают перегибы на местах, приводящие к спорам в суд

Если же ничего из перечисленного вы не сделаете, есть риск, что налоговики расходы снимут и за них нужно будет судиться. Хотя суды будут на вашей сторон

Договор есть, а объект еще не зарегистрирован

Бывает, что на строящийся или построенный объект недвижимости еще не получено свидетельство о регистрации права собственности, но его отдельные части (помещения) уже вовсю сдаются в аренду. Это крайне неприятная ситуация для арендаторов, так как Минфин полагает, чт

  • объектом договора аренды недвижимости могут быть только законченные строительством объекты, на которые их владелец получил свидетельство о праве собственност
  • расходы на аренду незарегистрированного объекта не подтверждены.

В такой ситуации в случае спора вам лучше ссылаться на более ранние, выгодные вам разъяснения ФНС и столичных налоговико и судебную практик

Договор истек, но вы еще не съехали

Возможны два варианта.

ВАРИАНТ 1.

Вы и не собираетесь съезжать. То есть договор аренды у вас истек, но ни вы, ни арендодатель не собираетесь прекращать отношения (вас не выселяют, вы стабильно вносите арендную плату в согласованном размере). Тогда подтверждением ваших расходов служит прежний договор аренды. Ведь если ни одна из сторон не заявила обратного, то такой договор аренды автоматически считается возобновленным на неопределенный срок. Это прямо следует из да и Минфин сам говорит об этом в своих разъяснения Или же можно продлить договор, что называется, «на бумаге» или вовсе заключить новый.

При этом имейте в виду, что вам может быть выгоден именно вариант возобновления старого договора. Ведь возобновленный договор не надо регистрировать в Росреестре, даже если он был долгосрочны Кроме того, у вас могли быть неотделимые улучшения в арендованную недвижимость. Тогда есть основания после возобновления договора продолжить их амортизировать и далее. А вот если вы подпишете новый договор аренды, то налоговики сочтут начисление амортизации по неотделимым улучшениям незаконны

Читайте так же:  Разница между выручкой и прибылью

ВАРИАНТ 2.

Вам просто нужно время на поиск нового объекта, переезд, а арендодатель пошел навстречу и не настаивает на немедленном возврате объекта. При этом и продлевать договор он тоже не намерен. Разъясняя похожую ситуацию, Минфин недавно заявил, что раз уже нет действующего договора, то нет и расходов на аренд Как тут лучше поступить, решайте сами.

СПОСОБ 1.

Вы можете оставить все как есть и в случае спора привести такие аргументы. Во-первых, если у вас есть письмо от арендодателя, в котором он отказался возобновлять договор, но оговорил условия, на которых вы временно занимаете помещения, то можно утверждать, что у вас есть договор при отсутствии письменной формы — соглашение о цене. И суды в похожих ситуациях исходят из того, что если арендодатель принимает плату за фактическое пользование имуществом, то соглашение о цене пользования имуществом достигнут А раз так, то ваш расход подтвержден.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, имеет очевидный минус — арендодатель может в любой момент потребовать освободить помещения, предупредив об этом арендатора за 3 месяц

Во-вторых, в другом свежем разъяснении (но уже для арендодателей) у Минфина иная точка зрения: если после расторжения договора арендатор возвратил объект несвоевременно, то арендодатель «вправе потребовать внесения арендной платы» за все время просрочк Так же квалифицируют такие платежи и суд А раз у арендодателя это доход именно в виде арендной платы, то логично предположить, что для арендатора это соответствующий расход.

СПОСОБ 2.

Можно не рисковать и подписать с арендодателем краткосрочный договор аренды, хотя бы постфактум, то есть после выезда. Ведь арендодателя это ни к чему не обяжет.

Платим, но не въезжаем

Еще одна крайне спорная ситуация — вы по каким-то соображениям арендовали имущество, но в течение определенного времени его не используете.

Как известно, налогоплательщик не должен доказывать экономическую целесообразность, рациональность и эффективность расходо Наоборот, это налоговые органы должны доказать, что те или иные расходы в данных обстоятельствах необоснованны.

Но если при проверке выяснится, что объект вы никак не использовали, то сначала налоговики снимут у вас расходы и доначислят налог, а уже потом вам придется обжаловать их претензии. И не факт, что суды с вами согласятся.

Если вы все-таки начали, пусть и позднее, или даже только планируете начать использовать объект, то тут суд, может быть, и признает обоснованность расходов на его аренд Но если вы вообще не использовали арендованный объект и не можете подтвердить необходимость в нем, то суд проиграет

Так что лучше заранее приготовить объяснение для налоговиков, почему вы начали арендовать объект раньше, чем начали его использовать. Или же сразу начать пользование объектом, пусть и иным, нежели вы предполагали, образом.

ВАРИАНТ 1.

Можно дать такие объяснения:

  • этот объект пришлось арендовать заранее, поскольку в ближайшее время он мог «уйти» с рынка.

Списать расходы на аренду помещений, которыми вы пока не пользуетесь, можно, но нужно только правильно объяснить это налоговикам

Подтвердить этот факт могут письма арендодателя, излагающего эти обстоятельства. Поэтому вы и готовы были оплачивать аренду, что называется, вхолостую;

  • наличие таких резервных объектов является необходимым условием вашей деятельности. Например, значительный товаропоток заставляет вас держать резерв складских помещений и так получилось, что данный резерв из-за конъюнктуры или более эффективной логистики не понадобился;
  • арендовать объект сразу на длительный срок выгоднее (и надежнее), чем сделать это только на период, когда появится необходимость в его использовании;
  • вы физически не использовали объект, но вели целенаправленную подготовку для этого, например планировали новое производство, закупали оборудование и т. д. Даже Минфин в такой ситуации считает обоснованными расходы на аренду и предлагает учитывать их как расходы на освоение новых производств по подп. 34 п. 1 ст. 264

ВАРИАНТ 2.

Временно используйте арендованный объект как место хранения принадлежащего вашей организации имущества — тут налоговикам будет трудно утверждать, что он не используется в предпринимательской деятельности.

ВАРИАНТ 3.

Заключите договор на незначительный ремонт арендованного объекта. Пусть он будет копеечным, но длительным, чтобы у вас было обоснование невозможности использования объекта вплоть до окончания ремонта. Ведь обязанность по текущему ремонту помещения возлагается на арендатора, если иное не предусмотрено договором. И если вы, как арендатор, решите, что для полноценного использования объекта нужен такой ремонт, то это ваше полное право.

ВАРИАНТ 4.

Временно сдайте арендованный объект в субаренду, пусть и по меньшим расценкам, чем ваши затраты на аренду. В этом случае вы однозначно используете объект для предпринимательской деятельности. Но помните, что на субаренду нужно получить согласие арендодателя или сразу предусмотреть его в договор

Видео (кликните для воспроизведения).

Лучше не давать налоговикам повода придраться к расходам на аренду, а для этого нужно иметь и полноценный договор, и все остальные документы по объекту. Кроме того, без действующего договора аренды вы несете значительные гражданско-правовые риски — вас могут выселить в любой момент.

Источники


  1. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.

  2. Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.

  3. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
  4. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.
  5. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
Аренда имущества обоснование расходов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here