Амортизация недвижимости

Важный материал на тему: "Амортизация недвижимости" с профессиональной точки зрения. Если возникнут вопросы, вы всегда их можете задать дежурному юристу.

Износ и амортизация недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а его стоимость переносится по частям на впускаемую продукцию или оказываемые услуги. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. — С.38.

Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ — это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по любым причинам. Различают физический и моральный износ. При физическом износе (Иф) со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина Иф определяется по соотношению фактического (Тф) и нормативного (Тн) сроков службы при линейном способе начисления амортизации:

Моральный износ первого рода — вследствие удешевления воспроизводства объектов

Моральный износ второго рода — в результате создания новых, более экономичных, объектов.

Моральный износ первого рода (Им1) можно рассчитать на основе балансовой (Сб) и восстановительной стоимости (Св) объекта:

Моральный износ второго рода (Им2) в конечном итоге выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) а аналогичного нового (Дн):

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений — денежного выражения перенесенной стоимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный (равномерный) метод — начисление амортизации (А) равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле

где На — норма амортизации, %;

Спб — первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

Расчет амортизационных отчислений: 100 000 * 10 / 100 = 10 000

2. Способ уменьшаемого остатка — начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

Расчет амортизационных отчислений:

  • 100 000 * 2 * 10 / 100 = 20 000 (1-й год)
  • 90 000 * 2 * 10 / 100 = 18 000 (2-й год) и т.д.
  • 3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе — число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе — сумма чисел лет срока службы объекта

На — норма амортизационных отчислений за год;

n — число лет использования объекта;

N — число лет, оставшихся до конца срока службы объекта (1-й год — 20 лет, 2-й год — 19 лет и т.д.);

?n — сумма чисел лет срока службы объекта.

Так, при 20-летнем сроке службы объекта:

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный, экономический (внешний).

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ — это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Функциональный износ означает несоответствие действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительной полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым. Например, если установка счетчиков расходы воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 рублей, а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 рублей, то устранимый функциональный износ составит сумму затрат — 10 000 рублей. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 рублей, то возникнет убыток — неустранимый функциональный износ 10 000 рублей (20 000 — 30 000).

Неустранимый функциональный износ — это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — С.39.

Экономический (внешний) износ — это убытки, оказываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой — нет.

Читайте так же:  Банк вернул комиссию проводки

Понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, может оказаться так, что новый объект полностью потерял потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А=0). Или наоборот, когда строение полностью амортизировано (А=100%), а износ составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

Амортизация объекта недвижимости, бывшего в употреблении

Продолжим использовать данные примера. Нежилое помещение, право собственности на которое пока еще не перешло к предприятию (до момента его государственной регистрации), в целях бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2002 года числится на счете капитальных вложений. Однако для налоговых целей, в соответствии с пунктом 8 статьи 258, основные средства «включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав». Поэтому предприятие должно рассчитывать амортизационные отчисления на помещение и включать их в состав налоговых расходов (по новым правилам) уже с 1 января 2002 года, независимо от того, какой датой будет внесено в Единый государственный реестр его право собственности на данный объект недвижимости.

В то же время новому владельцу предстоит непростая задача определить срок полезного использования данного объекта, причем этот срок не может быть меньше 30 лет. Справочно обратясь к постановлению СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», обнаруживаем, что для подобных зданий (высотой более двух этажей, не имеющих особокапитальных характеристик, то есть классифицированных шифром 10001) нормативный срок службы был установлен в 100 лет (1% амортизации в год). Однако на основании каких документов предприятие может принять конкретный срок полезного использования приобретенного помещения из промежутка от 30 до 100 лет, НК РФ не устанавливает.

Единственное указание, на которое можно ориентироваться в данном случае, — пункт 5 статьи 258, согласно которому предприятию разрешено руководствоваться «техническими условиями и рекомендациями организаций-изготовителей». Хотя, строго говоря, это положение предусмотрено для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, однако иного все равно не дано. Следовательно, если в документах, полученных в процессе подготовки к государственной регистрации (например, выписке из технического паспорта БТИ) имеется указание на нормативный срок службы здания, в котором расположен приобретенное помещение, то избрать в качестве срока полезного использования следует именно его. Если таких данных в документах нет, то за указанной информацией, по нашему мнению, следует обратиться к независимому эксперту, работающему в сфере оценки недвижимости, либо к строительной организации, возводящей аналогичные здания. Предположим, что, применив один из перечисленных способов, предприятие установило, что здание, включающее купленный объект недвижимости, предполагается к полезной эксплуатации в течение 50 лет. Однако и этого оказывается недостаточным, чтобы корректно исчислить норму амортизации.

Дело в том, что пункт 12 статьи 259 устанавливает особый порядок расчета амортизации для основных средств, бывших в употреблении у предыдущего владельца и амортизируемых линейным методом. Так, предусмотрено право нового владельца «определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками». То есть, в нормативный срок эксплуатации может быть включен весь срок использования объекта недвижимости всеми предыдущими собственниками с момента первого ввода здания в эксплуатацию. В то же время из приведенной формулировки все-таки не следует однозначного порядка действий нового владельца. Не особенно отступая от рекомендаций НК РФ, можно сконструировать по меньшей мере три различных способа учесть срок использования имущества предыдущими собственниками.

1. Рассчитать сумму амортизации, который должен был бы быть начислен за предыдущие годы эксплуатации (согласно новым нормам) и принять ее в качестве входящей. В дальнейшем исчисляемую в соответствии с полным установленным сроком полезного использования амортизацию прибавлять к этой рассчитанной величине;

2. Принять фактическую сумму амортизации, начисленную прежними собственниками, исходя из действовавших в том периоде норм и периода предыдущей эксплуатации, принять ее в качестве исходной суммы амортизации и осуществлять доначисление амортизации в течение своего использования объекта уже по новым нормам, но в рамках общего нормативного срока службы. Заметим, что этот вариант возможен только в случае, если до момента приобретения объект имел одного владельца, или если предыдущий собственник имеет информацию о порядке начисления амортизации более ранним хозяином;

3. Из определенного с учетом требований НК РФ срока полезного использования имущества вычесть срок эксплуатации данного объекта всеми предыдущими собственниками. Рассчитывать норму амортизации исходя из нового, уменьшенного срока полезного использования.

Приходится учитывать, с одной стороны, буквальную формулировку текста НК РФ, а с другой стороны — исторически сложившуюся в предыдущий период позицию налоговых органов в отношении амортизации бывших в употреблении основных средств (например, письмо МНС РФ от 11 сентября 2000 г. N ВГ-6-02/731). В результате мы придем к выводу, что из приведенных вариантов применять надлежит именно третий.

Допустим, помещение расположено в здании, которое было построено в декабре 1976 года, то есть до момента рассматриваемой покупки эксплуатировалось 25 лет. Если предприятие имеет документальное подтверждение этого факта, то срок полезного использования помещения у нового владельца устанавливается равным 25 годам. Отметим, что информация о сроке строительства здания может быть официально получена в органах бюро технической документации.

Бухгалтер ЗАО «Актив» ежемесячную норму амортизации по объекту недвижимости, бывшему в употреблении, должен рассчитать следующим образом.

1. Сначала нужно определить первоначальную стоимость помещения. Согласно пункту 1 статьи 257, таковой является сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Читайте так же:  Налоговый период по ндфл

В данном случае такие расходы составят:

4 935 000 руб. + 50 000 руб. + 15 000 руб. = 5 000 000 руб.

Если бы, например, помещение уже при покупке требовало переустройства (капитального ремонта, перепланировки и т. п.), без которого его использование в качестве офисного представлялось бы невозможным, то в первоначальную стоимость следовало включить и стоимость расходов на такое переустройство.

2. Теперь нужно определить ежемесячную норму амортизации по формуле для линейного метода: 25 лет х 12 мес. = 300 мес.,

[2]

К = [1/300] х 100% = 0,33% в месяц.

3. На этом этапе нужно определить ежемесячную сумму амортизации. Она составит: 5 000 000 руб./мес. х 0,33% = 16 500 руб. в месяц

Таким образом, амортизацию на помещение нужно начислять начиная с 1 января 2002 года. Ежемесячно списывается сумма — 16 500 руб. Вследствие этого за 2002 год будет начислена амортизация в сумме 198 000 руб. Остаточная стоимость помещения на конец года составит 4 802 000 руб.

Необходимо заметить, что амортизация за декабрь 2001 года не начисляется по следующим причинам:

— во-первых, включение в состав амортизируемого имущества осуществляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором они были введены в эксплуатацию;

— во-вторых, потому, что по правилам, действовавшим в 2001 году, амортизации подлежали только основные средства, стоящие на балансе предприятия, а на балансе они могут оказаться только после завершения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Амортизация недвижимости – как правильно начать?

Когда организация покупает недвижимость, подлежащую обязательной государственной регистрации, и принимает её к учету как основное средство, встает вопрос начисления амортизации. Действительно, давайте попробуем разобраться, когда же начинается амортизация недвижимости: в тот месяц, когда только подаются документы на госрегистрацию права на недвижимость, или начиная со следующего месяца.

Понятно, что объект недвижимости стоит гораздо больше 40 000 рублей, это один из критериев отнесения основного средства к амортизируемому имуществу. Так же должны выполняться и три других: использование для получения дохода, срок полезного использования свыше 12 месяцев и должно быть в собственности налогоплательщика (пункт 1 статьи 256 НК РФ).

Первоначальная стоимость основного средства, подсчитанная согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ, принимается к расходам по налогу на прибыль через амортизационный механизм. При этом по амортизационным группам основные средства делятся в зависимости от сроков полезного использования (пункт 1 статьи 258 НК РФ).

Здания, как правило, входят в 8-10 амортизационные группы, а по этим группам метод начисления амортизации может быть только линейный, независимо от того, какой метод закреплен в учетной политике компании для всего остального амортизируемого имущества (пункт 3 статьи 259 НК РФ). При этом методе амортизацию надо начислить по каждому основному средству отдельно (пункт 2 статьи 259 НК РФ).

Начислять амортизацию следует после введения в эксплуатацию с первого числа следующего месяца. Что касается основных средств, право собственности на которые нужно обязательно регистрировать, то в пункте 11 статьи 258 НК РФ про них сказано отдельно. Их включают в состав амортизационной группы, начиная с момента подачи бумаг на регистрацию, а документом, это подтверждающим, будет расписка, в которой перечисляются поданные документы и указывается дата и время подачи (письмо Минфина России №03-03-06/1/116 от 04 марта 2011 г., письмо УФНС России по г. Москве №16-15/137360.2 от 28 декабря 2009 г.).

Как видно из приведенных выше норм, четкого ответа, когда же следует начинать начислять амортизацию недвижимости, право собственности на которое надо регистрировать в госорганах, нет. Сейчас есть три варианта решения этого вопроса:

-позиция налоговых органов и Минфина России: амортизация недвижимости начинается со следующего месяца после ввода в эксплуатацию, но не раньше, чем будут поданы документы на регистрацию права собственности (письмо Минфина РФ №03-03-06/1/492 от 29.07.2010 г., от 07.12.2009 №03-03-06/2/231, письмо УФНС РФ по г. Москве №16-15/137360.2 от 28.12.2009 г.). Эту позицию поддерживают и некоторые суды (постановление ФАС Поволжского округа №Ф06-3947/11 от 31.05.2011 г. по делу №А06-4719/2010).

-позиция Минфина РФ: с первого числа следующего месяца после введения в эксплуатацию, но не раньше первого числа месяца, идущего за тем, когда получена расписка о подаче документов на госрегистрацию (письма Минфина России №03-03-06/1/96 от 14.02.2011 г., №03-03-06/1/823 от 14.12.2011 г., №03-03-06/1/598 от 20.09.2010 г.). Это мнение высказывается финансистами позже, чем приведенное выше.

— позиция большинства арбитражных судов: момент начисления амортизации не связан с доказательством представления документов на регистрацию права на имущество. Важнее момент ввода недвижимого имущества в эксплуатацию. Это значит, что амортизировать надо начинать с первого числа следующего месяца после введения в эксплуатацию (постановление 11-го арбитражного апелляционного суда №11АП-1039/12 от 01.03.2012 г., 9-го арбитражного апелляционного суда №09АП-2654/12 от 21.03.2012 г., ФАС Центрального округа по делу №А35-10007/2009 от 16.11.2010 г., ФАС Волго-Вятского округа №Ф01-408/2011 от 03.03.2011 г., ФАС Северо-Западного округа №А42-2083/2008 от 13.05.2009 г.).

Последнее мнение было поддержано и ВАС РФ. Одно из дел (определение ВАС РФ от 06.08.2012 №ВАС-6909/12) недавно рассматривалось Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ. При его рассмотрении ВАС практически признал, что момент начала амортизации при учете для налогообложения прибыли по объектам амортизируемого имущества, на которое право собственности нужно регистрировать в обязательном порядке, не обусловлен фактом представления документов на государственную регистрацию.

Амортизация недвижимости

амортизация арендованного имущества — Амортизация имущества взятого в аренду. В зарубежной практике в сфере лизингового бизнеса, когда объект основного капитала берется в аренду на определенный срок и за определенную сумму денег, считается, что по окончании срока аренды этот объект… … Справочник технического переводчика

Видео (кликните для воспроизведения).

АМОРТИЗАЦИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА — амортизация имущества взятого в аренду. В зарубежной практике в сфере лизингового бизнеса, когда объект основного капитала берется в аренду на определенный срок и за определенную сумму денег, считается, что по окончании срока аренды этот объект… … Большой бухгалтерский словарь

Читайте так же:  Как проверить нотариальную доверенность

АМОРТИЗАЦИЯ — (букв, умерщвление) 1) погашение, т. е. уничтожение государств. или частного долга; 2) скидка со стоимости построек или машин, делаемая ежегодно в инвентаре имущества в виду уменьшения их действительной стоимости от времени и работы; 3) разреш.… … Словарь иностранных слов русского языка

амортизация — Процесс уменьшения стоимости актива в результате его использования или естественного старения. [ОАО РАО «ЕЭС России» СТО 17330282.27.010.001 2008] амортизация Процесс ежегодного обесценивания собственности вследствие его изнашивания.… … Справочник технического переводчика

амортизация — 1. АМОРТИЗАЦИЯ, и; ж. [от лат. amortisation погашение]. Экон. Постепенное снижение ценности основных фондов (сооружений, машин, оборудования и т.п.) вследствие их износа; постепенное перенесение стоимости основных фондов на вырабатываемую… … Энциклопедический словарь

[1]

Амортизация (экономич.) — Амортизация основных фондов, объективный экономический процесс переноса стоимости основных фондов по мере их износа на производимый с их помощью продукт или на услуги. Необходимость А. вытекает из особенностей участия основных фондов в процессе… … Большая советская энциклопедия

амортизация — и, ж. amortissemement m., нем. Amortisation &LTлат. amortisatio. 1. Прекращение действия документа, признание его недействительным. Уш. 1935. 2. Погашение долга. Уш. 1935. Амортизация долга, уплата, погашение. Даль. 3. Постепенное уменьшение… … Исторический словарь галлицизмов русского языка

Амортизация — (от лат. amorticatio погашение; англ. amortization, depreciation) 1) объективный экономический процесс постепенного переноса стоимости средств труда по мере их износа на производимые с их помощью продукты или услуги, использование этой стоимости… … Энциклопедия права

Амортизация (финанс., технич.) — Амортизация (позднелат. amortisatio ‒ погашение), 1) постепенное снашивание фондов (оборудования, зданий, сооружений) и перенесение их стоимости по частям на вырабатываемую продукцию (см. Амортизация основных фондов). 2) Уменьшение ценности… … Большая советская энциклопедия

АМОРТИЗАЦИЯ — (на средневековой латыни amortisatio погашение), 1) постепенное снашивание фондов (оборудования, зданий, сооружений) и перенесение их стоимости по частям на вырабатываемую продукцию. 2) Уменьшение ценности имущества, облагаемого налогом. 3) В… … Современная энциклопедия

С какого периода начислять амортизацию объектов недвижимости, которые подлежат гос. регистрации

Организацией приняты к учету основные средства, которые подлежат регистрации как объекты недвижимости. С какого периода начислять амортизацию в целях налогового учета: в том же месяце, когда поданы документы на государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, или со следующего месяца после подачи документов на регистрацию?

На наш взгляд, для целей налогообложения прибыли объект недвижимости, принадлежащий организации, не предназначенный для реализации, следует рассматривать в качестве основного средства, если его первоначальная стоимость превышает 40 000 рублей ( п. 1 ст. 257 НК РФ).

Пунктом 1 ст. 257 НК РФ определено, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ в целях налогообложения прибыли построенный объект признается амортизируемым имуществом при соблюдении следующих условий:

— он находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ);

— он используются налогоплательщиком для извлечения дохода;

— срок его полезного использования составляет более 12 месяцев;

— его первоначальная стоимость составляет более 40 000 рублей.

Первоначальная стоимость объектов основных средств, признаваемых амортизируемым имуществом, признается в расходах при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций через амортизационный механизм.

Амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования ( п. 1 ст. 258 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 259 НК РФ вне зависимости от установленного налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения метода начисления амортизации линейный метод начисления амортизации применяется в отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, нематериальных активов, входящих в восьмую-десятую амортизационные группы, независимо от срока ввода в эксплуатацию соответствующих объектов.

Амортизация начисляется отдельно по каждому объекту амортизируемого имущества при применении линейного метода начисления амортизации ( п. 2 ст. 259 НК РФ).

По общему правилу начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию ( п. 4 ст. 259 НК РФ).

Однако п. 11 ст. 258 НК РФ определено, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Документом, подтверждающим факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, является расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты, которая выдается заявителю в соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( письмо Минфина России от 04.03.2011 N 03-03-06/1/116, письмо УФНС России по г. Москве от 28.12.2009 N 16-15/137360.2).

Приведенные нормы не дают четкого ответа на вопрос о сроках начала амортизации по имуществу, право собственности на которое подлежит государственной регистрации. В настоящее время по данному вопросу существует три точки зрения:

1. Амортизация основного средства, права на которое подлежат государственной регистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, но не ранее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором получено подтверждение факта подачи документов на госрегистрацию прав (письма Минфина России от 14.12.2011 N 03-03-06/1/823, от 14.02.2011 N 03-03-06/1/96, от 20.09.2010 N 03-03-06/1/598).

2. Амортизация по основному средству, права на которые подлежат госрегистрации, начисляется начиная с месяца, следующего за месяцем его ввода в эксплуатацию, но не ранее чем в регистрирующий орган будут поданы документы на госрегистрацию права собственности на него. Данная позиция подтверждается представителями налоговых органов, а также разъяснениями финансового ведомства, правда более ранними по сравнению с приведенными выше (письма Минфина России от 29.07.2010 N 03-03-06/1/492, от 05.03.2010 N 03-03-06/1/118, от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231, письмо УФНС России по г. Москве от 28.12.2009 N 16-15/137360.2). Согласны с данной позицией и некоторые суды (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 31.05.2011 N Ф06-3947/11 по делу N А06-4719/2010).

Читайте так же:  Инв-11 образец заполнения

3. Момент возникновения права на начисление амортизации связан не с подтверждением подачи документов на государственную регистрацию прав на имущество, а с моментом введения данного имущества в эксплуатацию. Следовательно, начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. Этой точки зрения придерживается большинство арбитражных судов при рассмотрении споров по указанной проблеме (смотрите, например, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 N 11АП-1039/12, Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2012 N 09АП-2654/12, ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2011 N Ф01-408/2011, ФАС Северо-Западного округа от 13.05.2009 N А42-2083/2008, ФАС Центрального округа от 16.11.2010 по делу N А35-10007/2009).

Данная позиция была подержана и ВАС РФ. Так, одно из судебных дел по вопросу определения даты начала начисления амортизации по имуществу, права на которые подлежат госрегистрации, было передано в Президиум ВАС ( определение ВАС РФ от 06.08.2012 N ВАС-6909/12). 30 октября 2012 года на заседании Президиума ВАС в части эпизода, касающегося налога на прибыль, было отменено постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2012 N Ф04-293/12, в котором сделан вывод о том, что амортизация по имуществу, права на которые подлежат госрегистрации, начисляется с даты подачи документов на госрегистрацию (с данной информацией можно ознакомиться по ссылке: http://www.arbitr.ru/vas/presidium/nadzor/67197.html). Таким образом, ВАС РФ фактически признал, что момент начисления амортизации в налоговом учете по объектам, права на которые подлежат госрегистрации, не зависит от факта подачи документов на госрегистрацию.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Игнатьев Дмитрий

8 ноября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Амортизация недвижимости в налоговом учете

Минфин России в письме № 03-03-06/1/8836 от 21 марта 2013 года уточняет порядок начисления амортизации в целях налогообложения прибыли организаций.

В документе говорится следующее:

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

[3]

До 1 января 2013 г. п. 11 ст. 258 НК РФ было предусмотрено, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. При этом в силу п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования.

С 1 января 2013 г. п. 11 ст. 258 НК РФ утратил силу. При этом согласно п. 4 ст. 259 НК РФ с 1 января 2013 г. начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации. Данные изменения вступили в силу с 1 января 2013 г. и не распространяются на основные средства, введенные в эксплуатацию до 1 января 2013 г.

Таким образом, по основным средствам, введенным в эксплуатацию до 01.01.2013, права на которые подлежат государственной регистрации, применяется прежний порядок определения момента начала начисления амортизации (момент подачи документов на регистрацию указанных прав).

Учет амортизации недвижимости, зданий и оборудования (основных средств)

С помощью амортизации реализуется основной принцип бухгалтерского учета — соотнесение расходов на приобретение основного средства с соответствующими доходами, которые получает организация от его эксплуатации в течение срока его полезного использования. Таким образом, амортизация представляет собой стратегию распределения затрат, а поэтому все основные средства, за исключением земли, должны подвергаться амортизации, далее если их стоимость со временем возрастает.

Объекты недвижимости, здания и оборудование, участвуя в течение длительного периода времени в процессе производства, постепенно изнашиваются. Износ — это процесс потери физических и моральных характеристик.

Физический износ является результатом использования объектов недвижимости, зданий и оборудования и воздействия внешних факторов.

Моральный износ представляет собой процесс, в результате которого активы не соответствуют современным требованиям развития науки и техники.

Земля, как правило, имеет неограниченный срок полезного использования и поэтому не подлежит амортизации.

Стандарт отмечает, что каждая значительная часть объектов недвижимости, зданий и оборудования должна амортизироваться отдельно. Однако значительные части активов с одинаковым сроком полезной службы и методом амортизации могут объединяться в группы в целях начисления расходов по амортизации.

При начислении амортизации основных средств необходимо руководствоваться следующими требованиями:

  • 1. амортизируемая стоимость объекта должна списываться систематически на протяжении срока полезной службы;
  • 2. используемый способ амортизации должен отражать процесс потребления организацией экономических выгод, заключенных в объекте;
  • 3. амортизационные отчисления за каждый период должны признаваться расходом, кроме случаев, когда они включаются в балансовую стоимость другого актива.

Амортизация начинает начисляться с момента, когда актив готов к использованию, и продолжает начисляться до окончания его признания. Начисление амортизации не прекращается, даже если актив не используется в хозяйственной деятельности организации.

Для того чтобы определить ежегодные расходы по амортизации, необходимо обладать следующей информацией:

  • · ожидаемая ликвидационная стоимость;
  • · амортизируемая стоимость;
  • · ожидаемый срок полезной службы, который должен пересматриваться организацией на периодической основе, потому что вследствие влияний различных событий (например, развития технического процесса он может измениться.
Читайте так же:  Реорганизация в форме выделения пошаговая инструкция

Расходы по амортизации обычно признаются расходами периода, за исключением случаев, когда такие активы используются для производства других активов (товарно-материальных запасов, нематериальных актинов). В этом случае расходы на амортизацию основных средств являются накладными расходами и подлежат включению в себестоимость произведенных активов.

Каждый год бухгалтер делает в учетных регистрах записи о признании амортизационных отчислений. Суммы накопленной амортизации не уменьшают непосредственно стоимость объектов недвижимости, зданий и сооружений, отраженных на счетах учета таких активов. Затраты аккумулируются по кредиту специального оценочного счета, называемого «накопленная амортизация». Счет учета накопленной амортизации не закрывается в конце года, а отражается в качестве контрсчета в активе баланса до тех пор, пока соответствующий актив учитывается на балансе организации.

Начисление амортизации производится следующей проводкой:

Д-т «Расходы по амортизации»

К-т «Накопленная амортизация».

МСБУ (IAS) 16 определяет три основных метода расчета амортизационных отчислений:

линейный метод, или метод прямолинейного списания;

методы ускоренной амортизации (метод уменьшающегося остатка и метод кумулятивных чисел);

производственный метод (списание стоимости пропорционально объему выпущенной продукции).

Стандарт содержит положения, в соответствии с которыми организация может применять различные методы амортизации к различным классам активов. В любом случае принятые в учетной политике методы амортизации применялись последовательно в каждом периоде, чтобы обеспечить сравнимость финансовых результатов. Но это не означает, что изменить используемый метод нельзя.

Используемый организацией метод амортизации должен отражать схему, по которой компания потребляет экономические выгоды, получаемые от использования актива. При изменении схемы поступления экономических выгод в организацию также должен быть изменен и применяемый метод начисления амортизации. Срок полезного использования актива также может быть пересмотрен в результате, например, изменения в инвестиционной политике организации. Более того, стандарт обязывает организации ежегодно проводить анализ применяемых сроков полезного использования и методов амортизации на предмет соответствия фактическим показателям.

Такие изменения подлежат учету как изменения в бухгалтерской оценке в соответствии с МСБУ (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в расчетных оценках и ошибки» — перспективно, то есть в текущем и будущих отчетных периодах.

Какой бы метод начисления амортизации не избрала бы организация, бухгалтерские записи остаются неизменными. Различными будут лишь конкретные суммы в каждом периоде.

Линейный метод. Прямолинейный метод является наиболее простым, при котором амортизируемая стоимость объекта ежемесячно списывается в равных суммах. При прямолинейном методе сумма амортизационных отчислений определяется исходя из срока полезной службы, для более точного определения, которого следует учитывать всю имеющуюся информацию о состоянии объекта на данный момент (вопросы ремонта и технического обслуживания, современные тенденции в области технологий и производств, опыт работы с подобными активами, климатические условия и т.д.).

Амортизационная стоимость определяется как разница между себестоимостью актива или другой величиной, отраженной в финансовой отчетности вместо себестоимости (переоцененная стоимость), и ликвидационной стоимостью.

Соответственно, предполагаемая ликвидационная стоимость — это чистая сумма, которую организация ожидает получить за актив в конце срока его полезного использования после вычета ожидаемых затрат на его выбытие.

Например, организацией приобретено оборудование, первоначальная стоимость которого 300 000 тенге, предполагаемая ликвидационная стоимость в конце пятилетнего срока службы — 20 000 тенге. Исходя из этих данных, ежегодная сумма амортизации будет равна 300 000 тенге — 20 000 тенге) : 5 года = 56 000 тенге.

Через два года руководство решило заменить указанное оборудование в следующем году, так как на рынке появилось более эффективное аналогичное оборудование. Ликвидационная стоимость определена в размере 50 000 тенге, так как руководство организации заключило договор о последующей продаже по такой цене. Таким образом, за последний год сумма амортизационных отчислений составит 138 000 тенге (300 000 тенге — 50 000 тенге — 56 000 тенге -56 000 тенге).

Методы ускоренной амортизации. Списание стоимости по сумме чисел. Этот метод учитывает тот факт, что, будучи новым, актив приносит больше выгоды, чем когда он изношен. Соответственно, в первый год амортизационные отчисления должны быть больше, чем во втором; во втором году больше, чем в третьем, и так далее.

Метод состоит в определении расчетного коэффициента. Знаменатель коэффициента равен сумме лет срока полезной службы, а числитель представляет собой количество лет, остающихся до конца срока полезной службы в обратном порядке. Этот коэффициент различен в разные периоды эксплуатации, однако применяется к постоянной величине амортизируемой стоимости.

Например, срок полезной службы печатного оборудования составляет семь лет, первоначальная стоимость 500 000 тенге, предполагаемая ликвидационная стоимость — 25 000 тенге. Сумма чисел — 28 (1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6+7).

Амортизируемая стоимость равна 475 000 тенге (500 000 — 25 000). В первый год амортизационные отчисления составят 7/28, во второй — 6/28 и так далее.

В таблице 5 представлен расчет амортизации при методе чисел

Видео (кликните для воспроизведения).

Таблица 5. Расчет амортизации при методе суммы чисел

Источники


  1. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.

  2. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

  3. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
  4. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
  5. Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.
Амортизация недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here